路線価 (2023) 山形県山形市近田81外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市近田８１番外
価格時点	2023 年
駅名	国道１３号駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (5309 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (5309 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円／坪 1平米 2万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山形市の市街化調整区域内条例区域ほか、同市の工業・業務混在地域、村山地方の流通業務地域、工業・業務混在地域の一部も含む。需要者は地場企業のほか、中央大手資本の参入も考えられる。近年、事業拡大、採算見直し等から、既存施設敷地の拡張、業務施設の増改築のほか、既存工場の整理、統合を目途とした郊外工業団地への立地、集約化も行われている。物件の規模、価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は概ね山形市及び周辺市町村における工業地域全域である。需要者の中心は広域的に事業を展開する中規模以上の事業者、地元事業者等である。東北中央自動車道の延伸に伴い利便性が向上し、企業の生産拠点再整備等もあいまって工業地への需要は堅調に推移している。規模、道路付け等によって価格帯が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、山形市の流通業務地域、工業・業務混在地域等から事例を採用、市街化調整区域の条例区域内で正常に取引された事例の査定価格を重視して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、説得力が高く信頼性があると認められる比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件においては同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例を収集できた。当該地域は自用の事業所、工場、倉庫等を中心とする工業地であり、貸事務所、貸倉庫等はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用を断念した。以上より本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国道１３号駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	1605.9 坪 (5309 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模倉庫、工場等が存するＩＣに近い工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市近田８１番外
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	130 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	64 m
奥行き	78 m
面積	5000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例上「準工業型産業区域」に指定
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＩＣに近接しているため、物流施設としての立地条件が優り、東北中央自動車道の新庄－福島間の全線開通により利便性が増加、今後更に需要増が見込める。地価は、今後もやや上昇基調で推移と予測する。 (2)山形北インターチェンジに近く、交通利便性が良好な地域である。東北中央自動車道の延伸に伴い利便性が向上しており、地価は底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の人口はやや減少、世帯はやや増加。有効求人倍率は上昇。住宅着工はほぼ横這い、マンション建設計画はあるものの、区画整理の計画はない。 (2)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。
地域要因
(1)コロナ禍より物流業の業況は好調、東北中央自動車道の東根北ＩＣ－村山本飯田ＩＣ、新庄鮭川ＩＣ－新庄真室川ＩＣが開通、工場進出に弾み、期待。 (2)東北中央自動車道の新庄鮭川ＩＣ～新庄真室川ＩＣ間８．２ｋｍが延伸した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市近田８１番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,006 円／平米 7万2,752 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,178 円／平米 8万3,238 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	既存集落区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市近田８１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,594 円／平米 1万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,732 円／平米 5万2,010 円／坪
標準価格 平米 坪	2万727 円／平米 6万8,523 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市近田８１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,580 円／平米 14万769 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,219 円／平米 14万2,882 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,937 円／平米 9万2,360 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市近田８１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,352 円／平米 8万3,814 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,954 円／平米 8万2,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,083 円／平米 7万3,006 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情