路線価 (2023) 山形県米沢市城西3-5259 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 米沢市山形県米沢市城西３丁目５２５９番
価格時点	2023 年
駅名	西米沢駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	894万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	894万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね米沢市内の住宅地域。需要者の中心は、米沢市在住の一次取得者であるが、周辺市町からの転入も一部にみられる。中規模一般住宅が多く店舗等も見られる既成住宅地域であり、新興地域に比較すると選好性は劣るものの、一定の需要は認められるが相対的にやや弱含みである。土地は７００～１０００万円程度、新築戸建物件は２，２００万円から２，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね米沢市の市街地の住宅地域。需要の中心は米沢市内に居住する一次取得者層で、一部他地域からの転入者も見られる。新興住宅地域や旧来から定評のある住宅地域に対する選好性が強いものの、市内中心部における住宅需要も緩やかに回復しており、地価水準の大きな変動は認められない。需要の中心となる価格帯は、土地は７００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円台半ばである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が中心であり、米沢市内における同一需給圏内の代替性の高い取引事例から求められた比準価格は実証的な価格である。収益価格に関しては、アパートや賃貸マンション等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く求められたものと思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、他の標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、投資用不動産を建築する動きは少なく、収益性を志向する地域ではないため、収益価格の信頼性は劣るものと判断される。一方、比準価格は地域特性が類似する住宅地域の事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を標準に、収益価格を参酌し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西米沢駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米沢市山形県米沢市城西３丁目５２５９番
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中規模一般住宅が多く店舗等も見られる既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の住宅地域であり、街並みが古く、需要はあまりない。一部で分譲住宅が見られるが、基本的には現状維持で推移し、地価はほぼ横這い基調が継続するものと予測される。 (2)熟成した住宅地域であるため、画地規模の大きな住宅が多かったが、近年は土地が細分化され、総額を抑えた小規模な建売住宅も見受けられており、今後も同様の傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)米沢市では選好性の高い住宅地の地価は概ね横這いから上昇、選好性の低い住宅地の地価は下落が継続している。
地域要因
(1)特別な地域要因の変動はない。 (2)地域要因の特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市城西３丁目５２５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,434 円／平米 4万1,107 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,926 円／平米 6万5,875 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,773 円／平米 7万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	61 ％
基準容積率	82 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市城西３丁目５２５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,662 円／平米 5万8,391 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,199 円／平米 5万6,860 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,432 円／平米 7万7,466 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市城西３丁目５２５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,292 円／平米 6万473 円／坪
推定価格 平米 坪	2万324 円／平米 6万7,191 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,759 円／平米 7万5,241 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市城西３丁目５２５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,460 円／平米 3万7,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,115 円／平米 4万52 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,895 円／平米 7万8,997 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市城西３丁目５２５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,522 円／平米 8万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,055 円／平米 7万9,526 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,671 円／平米 7万1,644 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情