路線価 (2023) 山形県鶴岡市西荒屋字杉下41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番
価格時点	2023 年
駅名	鶴岡駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	249万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,951 円 1平米 4,220 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	250万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,984 円／坪 1平米 4,230 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴岡市郊外部の住宅地域全域に及び広域的である。需要者の中心は旧櫛引町居住者がほとんどで、隣接する市町からの転入は少ない。人口・世帯数の減少や高齢化の進展、農業就業者の減少により、住宅地需要は減少傾向にあり、潜在的供給も含め、やや供給過多と判断される。取引が少ないため相場は把握し難いが、土地で２００～６００万円程度が需要の中心で、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね鶴岡市内の農家集落地域を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に旧櫛引町の居住者であり、他地域からの転入は限定的である。地元の若干の需要が見込まれるが、鶴岡市中心部から離れた農家集落地域であり、農業就業者数の減少及び高齢化、後継ぎ問題等の影響により、農家集落地域の宅地需要は弱い。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鶴岡市郊外の農家集落地域で、民間のアパート等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は鶴岡市郊外部の４事例から導出され、補修正・要因比較の大きいものも含むが、時点の新しいものが多く、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し、他の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は鶴岡市中心部から離れた旧来からの農家集落地域であり、アパート等の収益物件は見受けられず、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴岡駅南方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	30 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の農家集落地域
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鶴岡市郊外の農家集落地域である。地域に変化は見られないが、人口・世帯数減少や少子高齢化の進展により住宅地需要は減少している。コロナ禍の影響は僅少であるが、下落傾向は継続すると予測される。 (2)地元の若干の需要が見込まれるが、鶴岡市中心部から離れた国道背後の農家集落地域であり、宅地需要は弱い。このため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万3,951 円 1平米 4,220 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万3,984 円 1平米 4,230 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万3,951円 1平米 4,220円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 1万4,084円 1平米 4,260円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万3,984円 1平米 4,230円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 1万4,084円 1平米 4,260円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧櫛引町の住宅地域で、旧町の人口は減少傾向にあるが、旧鶴岡市のベッドタウンとしての需要があり、世帯数は増加傾向で、需要は安定的。 (2)直近１年間、市の人口は減少しているものの、世帯数は微増で推移し、新設住宅着工は、昨年大幅に増加した分、今年は前年比で減少している。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はないが、農家集落地域の選好性は劣る。 (2)農業就業者数の減少及び高齢化、後継ぎ問題等の影響により、農家集落地域の宅地需要は弱い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,932 円／平米 1万9,611 円／坪
推定価格 平米 坪	5,563 円／平米 1万8,391 円／坪
標準価格 平米 坪	4,124 円／平米 1万3,634 円／坪
査定価格 平米 坪	4,210 円／平米 1万3,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,570 円／平米 2万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	8,527 円／平米 2万8,190 円／坪
標準価格 平米 坪	4,203 円／平米 1万3,895 円／坪
査定価格 平米 坪	4,290 円／平米 1万4,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,671 円／平米 1万5,442 円／坪
推定価格 平米 坪	7,024 円／平米 2万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	4,086 円／平米 1万3,508 円／坪
査定価格 平米 坪	4,170 円／平米 1万3,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,978 円／平米 6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	4,255 円／平米 1万4,067 円／坪
標準価格 平米 坪	4,139 円／平米 1万3,684 円／坪
査定価格 平米 坪	4,220 円／平米 1万3,951 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情