路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区豊平4条3-13-24外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
価格時点	2023 年
駅名	学園前駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,050万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,010万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万134 円／坪 1平米 23万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊平区及び中央区を中心とした幹線及び準幹線道路沿いの商住混在地域。主たる需要者は自己使用目的の法人企業のほか、複合用途での収益事業を目論む道内外の法人企業等である。最寄り駅から徒歩圏内に位置する国道３６号沿いで複合用途での利活用が可能な立地特性を有し相応の需要が認められることから、コロナ禍の収束をみない社会的・経済的状況下ではあるが土地価格は上昇傾向。中心的な価格帯は標準的な画地規模で２５万円／㎡前後である。 (2) 同一需給圏は、地下鉄駅に近い幹線沿いの商業地域。需要の中心は、事務所ビル等経営目的の企業法人・不動産業者、マンション建築目的のデベロッパー等。車両通行量の多い市内有数の幹線沿いの地域で、地下鉄駅や中央区にも近く、事務所、店舗のほかマンション適地でもあり、用途の多様性が認められ、需要は堅調。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅徒歩圏内の国道３６号沿いで店舗・事務所ビルのほか、共同住宅等が混在する商業地域内に位置する。当該地域の特性として不動産の収益性が重視されるものの、賃料固有の特性である遅効性や低層階の店舗賃料水準が弱い市場環境から収益価格は比準価格に比して低位に求められている。以上の市場特性を考慮のうえ、市場で現実に発生した取引事例に基づく比準価格を中心に、収益価格を検討のうえ、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	学園前駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	114 坪 (377 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	32 m
面積	384 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	寺院も見られる国道沿いの路線商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩圏内に位置する国道沿いの商業地域。複合用途での利用可能な立地特性からコロナ禍の収束をみない社会経済状況であるが需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動を認めず当面現状維持と予測する。 (2)国道３６号沿いの中央区との区界付近に所在する商業地域。都心や地下鉄駅に近く各種商業施設が集積するほか、マンションも立地し、需要は底堅い。日銀の金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。
地域要因
(1)店舗・事務所・共同住宅が建ち並ぶ国道沿いの商業地域。交通アクセスに恵まれ複合用途での利用が可能な地域特性から需要は堅調で地価は上昇傾向。 (2)市内有数の幹線道路である国道３６号沿いで、街路の系統・連続性や繁華性の程度は良好で、需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,362 円／平米 75万1,659 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,658 円／平米 79万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,324 円／平米 80万1,123 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231091105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,623 円／平米 69万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,708 円／平米 73万6,273 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,465 円／平米 80万8,201 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231091105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万605 円／平米 82万8,500 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,225 円／平米 81万4,020 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5 円／平米 85万9,577 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,251 円／平米 50万36 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,758 円／平米 74万3,050 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,935 円／平米 79万9,837 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,072 円／平米 74万4,088 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,924 円／平米 73万6,987 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,659 円／平米 78万5,701 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情