路線価 (2023) 山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路297-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３
価格時点	2023 年
駅名	鼠ヶ関駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	425万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	421万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧温海町内の戸建住宅地域のほか、鶴岡市臨海域の戸建住宅地域も含む。需要者の中心は鶴岡市居住者、特に旧温海町の居住者が殆どを占め、一部新潟県北西部からの転入者もある。旧来からの既成住宅地域で、高齢化・人口減が進捗、需給とも低位である。土地取引は２００万～８００万円、新築の戸建物件の総額は１４００万～２８００万円が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね鶴岡市郊外の住宅地域。需要者の中心は圏域内居住者による世帯分離やその地縁者であり、圏外からの転入者は少ない。過疎化の進行等により宅地需要は減退しており、市場での中心となる価格帯は土地代として３００～６００万円程度、新築戸建物件は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、旧温海町の臨海地域より事例を採用、説得力があると認められる標準地と同じ字横路地内で取引された事例の査定価格を採用して求めており、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、アパート等の収益物件はまれで、自用目的での取引が中心であるため賃貸市場が形成されているとはいい難く収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。以上より、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鼠ヶ関駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	115.8 坪 (383 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	19 m
面積	380 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	国道７号の東方背後に位置、閉鎖した店舗が散在
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地取引は低位で、沿岸漁業不振などの影響が見られ、空家が散在、人口の減少に歯止めが掛からず、地価は今後もやや下落基調で推移と予測する。ＩＣ、道の駅の建設動向が注視される。 (2)特別の変動要因は見当たらず、人口流入に乏しいことから地価は引き続き下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴岡市の人口は減少、世帯はほぼ横這い。有効求人倍率は上昇。住宅着工は減少、茅原北区画整理地から纏った宅地が供給。 (2)鶴岡市は人口減少傾向、世帯数は増加傾向で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直しており、生産も持ち直しつつある。
地域要因
(1)鼠ヶ関地区の人口・世帯はともに減少。標準地の南方、国道７号と同３４５号の交差点付近に、鼠ヶ関ＩＣ、道の駅が計画、当該外部経済効果が期待。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,531 円／平米 1万4,979 円／坪
推定価格 平米 坪	7,263 円／平米 2万4,011 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,005 円／平米 3万6,383 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3,130 円／平米 1万348 円／坪
推定価格 平米 坪	6,690 円／平米 2万2,117 円／坪
標準価格 平米 坪	9,463 円／平米 3万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2,682 円／平米 8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	6,477 円／平米 2万1,413 円／坪
標準価格 平米 坪	9,148 円／平米 3万243 円／坪
査定価格 平米 坪	9,240 円／平米 3万547 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,800 円／平米 2万5,787 円／坪
推定価格 平米 坪	1万815 円／平米 3万5,754 円／坪
標準価格 平米 坪	8,144 円／平米 2万6,924 円／坪
査定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情