路線価 (2023) 山形県鶴岡市末広町6-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市末広町６番１４
価格時点	2023 年
駅名	鶴岡駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円／坪 1平米 4万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね鶴岡市市街地における商業地域及び商住混在地域全域。需要者の中心は県内外の法人事業者や個人事業者等である。ワクチン接種拡大の効果やウィズコロナの浸透等により経済活動に再活性化の動きが見られるなか、長年の地価下落により背後住宅地の地価との比較における割安感が出ているほか、周辺地域においてマンション建設計画等も見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は鶴岡市内の商業地域が存する圏域であり、需要者は県内外の法人事業者及び地元個人事業主が中心となる。商圏人口の減少や郊外型商業施設への顧客の流出等により商況は低迷し、地価は長期低下傾向を示してきたが、相対的に値頃感が出てきており、新規出店や既存店舗のリニューアル等も見られるなど、需要回復の兆しが見え始めている。取引自体は少なく、取引価格及び取引規模にばらつきがあり、需要の中心となっている価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。一方、標準地は取引にあたり収益性が考慮される商業地であり、一般的に収益価格が重視されるべきであるが、資料収集に限界があり、賃貸事例の質・量は取引事例よりやや劣り、収益価格の説得力は相対的にやや低い。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格である。一方、当該地域においては土地価格水準に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められており、さらに収益に係る資料も少ないことから、収益価格の説得力は低い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格は参考とし、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴岡駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市末広町６番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ駅前通りの既成商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成商業地域として熟成しており、今後とも低層店舗地として推移するものと予測する。長年の地価下落による背後地地価との比較による割安感、周辺でマンション開発も見られ、地価下落は漸次縮小するものと予測する。 (2)地域要因について特段の変動要因は見受けられず、今後とも現環境を維持して推移していくものと予測する。新規出店が見られなど需要回復の兆しがあることから、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。 (2)少子高齢化で人口は減少傾向であり、コロナ禍の下、個人消費や雇用情勢は弱含みであるが、県内経済全体では緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)周辺地域においてマンション建設計画が見られる。 (2)新規出店やリニューアル等も見られ、テナント需要は回復の兆しが見え始めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市末広町６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,091 円／平米 8万6,257 円／坪
推定価格 平米 坪	3万573 円／平米 10万1,074 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,632 円／平米 14万7,553 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市末広町６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,907 円／平米 8万8,955 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,321 円／平米 11万159 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,726 円／平米 14万7,864 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市末広町６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,876 円／平米 11万1,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,740 円／平米 11万1,544 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,407 円／平米 16万34 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市末広町６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,949 円／平米 11万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,437 円／平米 11万543 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,631 円／平米 15万7,468 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情