路線価 (2023) 山形県鶴岡市湯温海字湯温海191 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
価格時点	2023 年
駅名	あつみ温泉駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧温海町内商業地域、鶴岡市内の温泉商業地域のほか、同市の既成普通商業地域、山形県内の温泉商業地域の一部も含む。需要者の中心は地場の企業・個人が殆どを占めるが、県内大手資本の多店化があるほか、全国資本の参入も考えられる。近年、コロナ禍による入湯客の減少と後継者不足等から、旅館、土産物店、飲食店等の廃業が増加している。取引される物件の規模、価格は区々で、取引の中心となる価格は見出せない。 (2) 同一需給圏は鶴岡市郊外の商業地域で、特に代替競争関係が認められるのは温泉街等の古くからの観光地。需要者の中心は個人事業者や地場の法人である。新規投資に乏しく不動産の需給は長らく弱含んでいるほか新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ観光地の商況は回復途上にある。成約件数は少なく取引される価格はまちまちで市場の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、温海温泉街のほか、旧温海町内商業地域、鶴岡市内の他の温泉街等からも事例を採用、市場性を反映している。標準地が存する温海温泉街で正常に取引された事例の査定価格を重視して求めており、説得力が高く、実証的で規範性が高い。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実際の売買事例をもとに試算した価格であることから実証的であり、規範性が認められる。なお、近隣地域は貸店舗等にかかる賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。以上より、比準価格を標準とし鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	あつみ温泉駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	130.1 坪 (430 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	旅館
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、土産店、飲食店等が建ち並ぶ温泉商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	県立自然公園（普通）-県立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	24 m
面積	430 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和２６～同２９年に区画整理。近年、空地、空店舗が増加、商況低迷。
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	県立自然公園（普通）-県立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地震、コロナ禍で低下した温泉街の集客力は回復しておらず、鼠ヶ関の商業施設や郊外ロードサイドへ顧客が流出、空地、空店舗が散在している。観光地再生事業、道の駅が注視される。地価は下落基調で推移と予測する。 (2)不動産需要を喚起する特別の変動要因は見当たらず地価は下落基調を継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴岡市の人口は減少、世帯はほぼ横這い。有効求人倍率は上昇。住宅着工は減少、茅原北区画整理地から纏った宅地が供給。 (2)鶴岡市は人口減少傾向、世帯数は増加傾向で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直しており、生産も持ち直しつつある。
地域要因
(1)地震とコロナ禍による観光客減少、旅館、土産物店等が閉鎖、厳しい状況。観光地再生事業によるそぞろ歩きの温泉街、閉旅館の解体等、再生の動き。 (2)旧温海町の観光客数は回復傾向で推移しているが、コロナ禍前の水準には戻っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万38 円／平米 3万3,186 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,201 円／平米 3万7,031 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,101 円／平米 5万6,536 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３Ｋ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,447 円／平米 9万740 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,614 円／平米 6万4,844 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,782 円／平米 9万1,847 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,540 円／平米 2万1,621 円／坪
推定価格 平米 坪	1万508 円／平米 3万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,495 円／平米 6万4,450 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,943 円／平米 4万6,096 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,892 円／平米 7万8,987 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,517 円／平米 8万7,665 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情