路線価 (2023) 山形県鶴岡市美咲町32-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市美咲町３２番３
価格時点	2023 年
駅名	鶴岡駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,860万 円 (1491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,870万 円 (1491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴岡市内の商業地域一円で周辺市町の商業地域を含む。需要者は県内外の法人事業者等が中心である。鶴岡ＩＣに近い幹線道路沿いで画地規模が大きく十分な駐車場確保が可能で、商業施設の集積度も高いことから堅調な需要がみられる。旧来からの中心商業地から当地域のような郊外路線商業地への顧客流出が進んでおり、今後も需要は安定的と思料する。需要者の土地利用目的により取引規模が異なること等から、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は鶴岡市を中心に、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の県内外の法人等が想定される。幹線道路沿いの集約型の商業地域の需要は堅調で、近隣地域は幹線道路や高速ＩＣとのアクセスに優れ、背後人口や周辺施設の状況から見ても需要は堅調で、また、供給も少ないため、市場稀少性が認められる。取引が僅少な上、画地の規模、形状も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の需要者は自己の事業用不動産を取得しようとする県内外の法人事業者等が中心で、同一需給圏内の類似地域における市場実態を反映した比準価格は説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性の検討に基づく収益価格も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく、相対的規範性は劣る。よって、本件では比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域が類似した事例等を採用しており、市場の取引は自用目的が主で、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。収益物件の新築や取引は少なく、収益に係る資料や情報が限定的である点から収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴岡駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	451 坪 (1491 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	31.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市美咲町３２番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	55 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理済の鶴岡ＩＣに近い路線商業地域
街路	３１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鶴岡ＩＣに近い郊外型路線商業地として熟成しており、地域要因に格別の変動はなく当分の間現状を維持すると予測する。市内郊外部では商業集積度の高いエリアで堅調な需要があり、地価はやや強含みで推移すると予測。 (2)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。当地域の市場稀少性、選好性は高く、地価は強含みで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴岡市の人口は減少傾向で、高齢化率も県平均をやや上回る。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進んでいる。 (2)鶴岡市の住宅着工は減少、人口は減少、世帯数は若干増加している。直近の土地取引は減少傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動は認められない。 (2)地域要因に特別な変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市美咲町３２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万371 円／平米 10万407 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,403 円／平米 12万3,654 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市美咲町３２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,902 円／平米 10万8,774 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,738 円／平米 11万4,844 円／坪
標準価格 平米 坪	4万965 円／平米 13万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市美咲町３２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,907 円／平米 8万8,955 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,321 円／平米 11万159 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,448 円／平米 11万7,191 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市美咲町３２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,876 円／平米 11万1,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,740 円／平米 11万1,544 円／坪
標準価格 平米 坪	4万947 円／平米 13万5,371 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市美咲町３２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,509 円／平米 10万7,475 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,187 円／平米 10万6,410 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,542 円／平米 13万726 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情