路線価 (2023) 山形県鶴岡市上山添字文栄51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市上山添字文栄５１番
価格時点	2023 年
駅名	鶴岡駅 から 7400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	394万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	394万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円／坪 1平米 1万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴岡市郊外部の商業地域全体に及び広域的である。需要者の中心は旧櫛引町の自営業者がほとんどで、近隣の市町からの事業者は少ない。背後地人口の減少や、三川町等の郊外型大型商業施設への顧客の流出傾向により、集客力は低下して商業地需要は減少している。一方、価格水準から堅調な住宅地需要の影響が増大している。商業地の取引は稀で、需要の中心となる価格帯は見出せないほか、民間の貸店舗や貸事務所は皆無である。 (2) 同一需給圏は概ね鶴岡市内の商住混在地域の圏域である。需要者の中心は、旧櫛引町の店舗営業や居住を目的とする個人事業者等であり、他地域の事業者は少ない。繁華性は低いものの、周辺には公共施設、築浅の住宅が多く見受けられ、長期に渡る地価下落による値頃感から、住宅地としての需要も見込まれる。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣商業地域で、民間の貸店舗・貸事務所等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は鶴岡市郊外部の４事例から導出され、補修正率・地域格差の大きいものも含むが、時点の新しいものが多く、町村部の事例収集の限界から妥当な範囲内と判断され、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し、他の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧櫛引町中心部の商住混在地域であり、当地域は貸店舗や貸事務所等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、同一需給圏内より価格牽連性が認められる商住混在地等の取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有すると判断される。以上により、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴岡駅南方
距離	7400 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅と一般住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市上山添字文栄５１番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧櫛引町中心部の近隣商業地域
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に公共施設等が存し、利便性の高い商住混在地域である。純粋な商業地需要は弱いが、価格水準から堅調な住宅地需要の影響も大きい。このため地価はほぼ横這い傾向と予測され、コロナ禍の影響は僅少である。 (2)繁華性は低いものの、周辺には公共施設、築浅の住宅が多く見受けられ、長期に渡る地価下落による値頃感から、住宅地としての需要も見込まれる。地価は暫く概ね横這いで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧櫛引町の商業地域で、旧町の人口は減少傾向にあるが、世帯数は増加傾向で、住宅地需要の影響も見られる。 (2)直近１年間、市の人口は減少しているものの、世帯数は微増で推移している。個人消費、雇用情勢は、緩やかに改善している。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市上山添字文栄５１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,212 円／平米 1万7,231 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,084 円／平米 4万6,562 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市上山添字文栄５１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,271 円／平米 2万7,344 円／坪
推定価格 平米 坪	1万136 円／平米 3万3,510 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,605 円／平米 4万4,978 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市上山添字文栄５１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,671 円／平米 1万5,442 円／坪
推定価格 平米 坪	7,024 円／平米 2万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,379 円／平米 4万4,231 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市上山添字文栄５１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,514 円／平米 3万8,065 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,272 円／平米 3万7,265 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,451 円／平米 4万4,469 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情