路線価 (2023) 山形県酒田市光ケ丘4-52-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市光ケ丘４丁目５２番２９
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	457万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	457万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円／坪 1平米 1万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね酒田市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、酒田市内の居住者であり、合併前の隣接市町からの転入も見受けられる。古くに土地区画整理により整備された臨海工業団地背後の既成住宅地域であり、街並みが古く、市内の新興住宅地と比べ生活利便性等の居住環境がやや劣るものの、一定の需要が見込まれる。概ね需要の中心となる価格帯としては、土地のみで４００～６００万円程度、新築戸建で２０００～２４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は酒田市の市街化区域内の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は合併前の酒田市の１次所得者がほとんどであるが、一部合併前の旧町や隣接市町からの転入も見られる。宅地供給は土地区画整理事業が中心であったが、現在はミニ開発が中心で、これらの新興住宅地の選好性が高いものの、区画整理済等の既成住宅地の人気も高い。土地は４００～７００万円程度が需要の中心で、新築戸建で２０００～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区画整理済の住宅地域であり、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、収益価格は参考に留め、比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の既成住宅地域である。比準価格は時点の新しいものが多い５事例から導出され、補修正・要因比較も妥当な範囲内で、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、木造アパートを想定して求めているが、自用目的の取引が中心で、説得力に欠ける。以上により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅北西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市光ケ丘４丁目５２番２９
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	13.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	酒田臨海工業団地背後の区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内の新興住宅地と比べ居住環境がやや劣るものの、市街地における土地価格が低いエリアとして、一定の需要が見込まれる。地価はこのまま暫く横這い傾向で推移するものと予測される。 (2)郊外部の既成住宅地域であるが、価格水準から一定の需要があり、需要の底堅さが観察される。このため、地価はほぼ横這い傾向にあり、今後も継続すると予想され、コロナ禍の影響は僅少である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響により、依然厳しい業種もあるが緩やかに持ち直しの傾向が見られる。 (2)雇用情勢は良好であり、景気回復傾向にあるが、人口・土地取引の減少により需要は弱含みである。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。 (2)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ０４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市光ケ丘４丁目５２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,046 円／平米 2万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,125 円／平米 5万3,309 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,282 円／平米 6万440 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市光ケ丘４丁目５２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,904 円／平米 7万5,721 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,545 円／平米 7万4,534 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,673 円／平米 6万5,039 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市光ケ丘４丁目５２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,948 円／平米 6万5,948 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,367 円／平米 6万4,027 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,833 円／平米 5万8,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市光ケ丘４丁目５２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万772 円／平米 6万8,672 円／坪
推定価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情