路線価 (2023) 山形県酒田市御成町25-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市御成町２５番２１外
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	496万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	496万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円／坪 1平米 2万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は酒田市市街地における住宅地域。需要者の中心は酒田市居住者が大半を占めるが、一部に他市町等からの転入者も見受けられる。近隣地域は酒田駅から徒歩圏内にあるとはいえ街並みに古さが否めず新興住宅地域や従来より定評のある住宅地域に比して選好性にやや劣るものの、取得総額の面から一定の需要が見込まれる。市場の中心となる価格帯は、土地４００～９００万円程度、新築戸建１，９００～２，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね酒田市内中心部付近の住宅地域の圏域。需要者の中心は、酒田市居住者及び周辺市町からの移住者のほか、転売目的の不動産・建設業者である。街並みは古くなりつつあるものの、ＪＲ酒田駅に近接した住宅地域であり、値頃感から一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円～８００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等は一部にアパートも見受けられるが、対象標準地の画地条件を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算できなかった。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の取引が中心であることから、同市における多数の代替性の高い取引事例から求めらた比準価格は、実証的で信頼性は高い試算価格である。一方、周辺地域においてアパート等の収益物件も一部にみられるが、地積が小さく、間口も狭いため、経済合理的な賃貸経営が困難であることから収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市御成町２５番２１外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成し、特別の変動要因は見当たらず今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)ＪＲ酒田駅に近接した住宅地域で、画地規模が小さいことから総額が抑えられるため、一定の需要が認められ、地価は今後とも横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)酒田市は人口減少傾向、世帯数は増加傾向で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直しており、生産も持ち直しつつある。 (2)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。街並みが古く選好性はやや低い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市御成町２５番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万772 円／平米 6万8,672 円／坪
推定価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,270 円／平米 9万6,767 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市御成町２５番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万659 円／平米 6万8,299 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,174 円／平米 8万6,531 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,465 円／平米 8万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市御成町２５番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,613 円／平米 4万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,999 円／平米 7万2,729 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,637 円／平米 9万1,368 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市御成町２５番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,740 円／平米 7万1,872 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,351 円／平米 10万6,952 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,817 円／平米 9万1,963 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情