路線価 (2023) 山形県酒田市宮海字向砂畑14-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市宮海字向砂畑１４番３
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 6300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	472万 円 (842 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,514 円 1平米 5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	471万 円 (842 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,481 円／坪 1平米 5,590 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、酒田市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、同一集落内の世帯分離層等の地縁者が考えられる。周辺地域からの転入は散見される程度である。農業従事者の高齢化、後継者不足等により農家集落地域の過疎化が進行し、土地需要に改善の兆しは見られない。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね旧酒田市周辺部の住宅地域及び合併前旧町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、地元居住者のほか世帯分離による取得が殆どであり、他地域からの転入は見受けられない。酒田市郊外に存する旧来からの農家住宅地域で、同市内の新興地域への選好性が高いことから、当地域を含む既成住宅地域への需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円～６００万円程度であり、新築戸建物件は殆ど見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内に存し、公法上の制約等から、アパート等の収益物件はなく、収益性からの検討に馴染まないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は酒田市内の市街化調整区域内において実際に成約した住宅地の事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の取引が中心であり、比準価格は、市内周辺部における多数の代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性は高い。一方、アパート等の収益物件は存せず、賃貸市場が成立していないほか需要も見込まれないため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅北方
距離	6300 m
土地の状態
土地面積	254.7 坪 (842 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市宮海字向砂畑１４番３
標準地の範囲
東	250 m
西	300 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	30 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当分の間現状のまま推移するものと予測する。 (2)旧来からの既成住宅地域であり、底値感はあるものの需要は稀薄で、価格形成に影響を与える変動要因は見受けられず、今後の地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万8,514 円 1平米 5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万8,679 円 1平米 5,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万8,514円 1平米 5,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 1万8,679円 1平米 5,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万8,679円 1平米 5,650円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 1万8,679円 1平米 5,650円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。 (2)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。底値感はあるものの、人口減少が継続しており、特に旧来からの既成住宅地域への需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市宮海字向砂畑１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,589 円／平米 1万8,477 円／坪
推定価格 平米 坪	5,578 円／平米 1万8,441 円／坪
標準価格 平米 坪	5,578 円／平米 1万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	5,630 円／平米 1万8,613 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市宮海字向砂畑１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,625 円／平米 1万1,984 円／坪
推定価格 平米 坪	7,281 円／平米 2万4,071 円／坪
標準価格 平米 坪	5,516 円／平米 1万8,236 円／坪
査定価格 平米 坪	5,570 円／平米 1万8,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市宮海字向砂畑１４番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,720 円／平米 1万8,910 円／坪
推定価格 平米 坪	5,680 円／平米 1万8,778 円／坪
標準価格 平米 坪	5,477 円／平米 1万8,107 円／坪
査定価格 平米 坪	5,530 円／平米 1万8,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市宮海字向砂畑１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,425 円／平米 1万7,935 円／坪
推定価格 平米 坪	6,747 円／平米 2万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	5,450 円／平米 1万8,018 円／坪
査定価格 平米 坪	5,500 円／平米 1万8,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情