路線価 (2023) 山形県酒田市東大町1-4-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市東大町１丁目４番２２
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	753万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	753万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は酒田市内における住宅地域の圏域。主に市街地周辺部における住宅地域である。需要の中心は主に３０～４０代の一次取得者層で、酒田市居住者であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。郊外の新興住宅地に対する選好性が強く、既成住宅地域に対する需要は弱いものの、各方面への交通接近性は良好で、一定の住宅需要が見込める。需要の中心となる価格帯は、土地は６００～１０００万円、新築戸建住宅は２，０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は酒田市及び周辺市町内の住宅地域が存する圏域であり、主たる需要者は酒田市内の一次取得者層及び周辺市町からの移住者が中心となる。既成住宅地域であり、新興住宅地域と比較して、相対的に需要は低いものの、酒田市中心部近傍に位置し、居住の快適性と利便性は良好であり、一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺では共同住宅も散見されるが、戸建住宅を中心とした住宅地域で、土地価格に見合う賃料相場が確立されていないため、収益価格は低く求められ、信頼性は劣るものと判断される。一方、比準価格は地域特性が類似する住宅地域の事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格である。一方、近隣地域周辺に共同住宅等の収益物件は一定程度存するが、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は低位に求められており、信頼性に乏しい。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市東大町１丁目４番２２
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くに土地区画整理がなされた既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い街並みが残る、熟成された既成住宅地域である。国道７号背後に位置し、市内各方面へのはアクセスは良好であることから、住宅地として一定の需要が見込まれる。今後も地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)特段の変動要因は見受けられない既成住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口並びに世帯数の減少は継続しているが、人気の高い住宅地の地価は横這いから上昇基調で推移しており、市内でも二極化が進行している。 (2)少子高齢化で人口は減少傾向であり、コロナ禍の下、個人消費や雇用情勢は弱含みであるが、県内経済全体では緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町１丁目４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,180 円／平米 7万9,939 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,537 円／平米 11万873 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,062 円／平米 10万5,997 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町１丁目４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万195 円／平米 9万9,825 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,603 円／平米 9万7,868 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,310 円／平米 9万6,899 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町１丁目４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,225 円／平米 11万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,240 円／平米 11万6,503 円／坪
標準価格 平米 坪	3万275 円／平米 10万89 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町１丁目４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万940 円／平米 13万5,348 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,877 円／平米 11万8,609 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,615 円／平米 10万7,825 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町１丁目４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6 円／平米 9万9,200 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6 円／平米 9万9,200 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情