路線価 (2023) 山形県酒田市十里塚字村東山北1-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市十里塚字村東山北１番３６
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	716万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	715万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,440 円／坪 1平米 7,090 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね酒田市内の農家集落地域を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に周辺集落の居住者であり、他地域からの転入は限定的である。酒田市中心部から離れた農家集落地域であるが、居住環境が劣り、選好性が低い上、農業就業者数の減少、後継ぎ問題等の影響により、農家集落地域の宅地需要は低迷している。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は酒田市郊外部を中心に、周辺町の住宅地域であり、主たる需要者は居住目的のエンドユーザー等が想定される。大型商業施設周辺や新興住宅地域の不動産取引は多いが、近隣地域のような市街化調整区域内では人口減少、空家、遊休不動産が多くなっており、不動産需要は低迷している。取引が僅少で、規模等が多様であるため、取引相場を把握し難いが、土地は２００万円～８００万円程度が需要の中心と推測され、新築の戸建物件の分譲等は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は酒田市中心部から離れた旧来からの農家集落地域であり、自己使用目的の取引が中心であり、アパート等の収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、同一需給圏内より価格牽連性が認められる農家住宅地等の取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有すると判断される。以上により、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 採用した取引事例は近隣地域周辺のものや沿岸部のものを採用してるほか、場所的に遠いものも含まれているが、それぞれ適切な補正を施し、それらを踏まえた規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅南西方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	304.9 坪 (1008 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市十里塚字村東山北１番３６
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	29.5 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	酒田市南西部に位置する日本海沿岸部に形成された農家集落地域
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地元の若干の需要が見込まれ、工業団地に近接しているが、地域の人口減少の影響等により宅地需要は低迷している。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 (2)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。不動産需要は低調であり、地価は下落傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,440 円 1平米 7,090 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 2万3,671円 1平米 7,160円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,440円 1平米 7,090円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 2万3,671円 1平米 7,160円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年間、市の人口は減少しているものの、世帯数は微増で推移し、新設住宅着工は、昨年と比較して、若干増加している。 (2)酒田市の新設住宅着工は増加、人口は減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。
地域要因
(1)農業就業者数の減少及び高齢化、後継ぎ問題等の影響により、農家集落地域の宅地需要は弱い。地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特別な変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市十里塚字村東山北１番３６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,117 円／平米 1万6,917 円／坪
推定価格 平米 坪	6,076 円／平米 2万87 円／坪
標準価格 平米 坪	7,032 円／平米 2万3,248 円／坪
査定価格 平米 坪	7,100 円／平米 2万3,473 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市十里塚字村東山北１番３６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	339 円／平米 1,121 円／坪
推定価格 平米 坪	7,514 円／平米 2万4,841 円／坪
標準価格 平米 坪	6,964 円／平米 2万3,023 円／坪
査定価格 平米 坪	7,030 円／平米 2万3,241 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市十里塚字村東山北１番３６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,950 円／平米 2万6,283 円／坪
推定価格 平米 坪	9,760 円／平米 3万2,267 円／坪
標準価格 平米 坪	7,052 円／平米 2万3,314 円／坪
査定価格 平米 坪	7,120 円／平米 2万3,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市十里塚字村東山北１番３６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,681 円／平米 1万8,781 円／坪
推定価格 平米 坪	6,067 円／平米 2万58 円／坪
標準価格 平米 坪	7,129 円／平米 2万3,568 円／坪
査定価格 平米 坪	7,200 円／平米 2万3,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情