路線価 (2023) 山形県酒田市南新町1-7-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市南新町１丁目７番１０
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	390万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	390万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は酒田市内における住宅地域の圏域で、主に市街地周辺部における住宅地域である。需要の中心は主に３０～４０代の一次取得者層で、酒田市居住者であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。郊外新興住宅地に対する選好性が強く、熟成された既成住宅地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は３００～６０００万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は酒田市を中心に、周辺市町の住宅地域であり、主たる需要者は居住目的のエンドユーザー等である。旧酒田市の既成市街地における住宅地需要は安定的で、供給は個人等の売却のほか、民間業者による小規模分譲が散見される程度である。近隣地域のような沿岸部の古くからの既成エリアでは需要が低調で、売り物件や空家・空地が多く、買手優位と思料する。土地は３００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円台程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は古い街並みが残る既成住宅地域で、賃貸用不動産に対する新規投資は見当たらず、土地価格に見合う賃料相場が確立されていないため、収益価格の信頼性は劣るものと判断される。一方、比準価格は地域特性が類似する住宅地域の事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は近隣地域周辺の事例等を採用しており、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。対象不動産の特徴から賃貸用建物の建築を目論む需要は少なく、合理的な賃貸経営が困難であり、また、自用目的の需要が主で、収益に係る資料や情報が限定的であり、収益価格が低位に試算されたと思料し、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、旅館等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市南新町１丁目７番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	90 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日和山を中心に形成された古い街なみが残る既成住宅地域
街路	基準方位北、７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成された既成住宅地域であるが、区画街路は雑然としており、住宅地域としての選好性は劣る。今後も特に発展的な要因は見受けられないことから、地価は引き続き緩やかな下落基調で推移すると予測される。 (2)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。市内の住宅地の需要は堅調であるが、近隣地域の選好は低く、売り物件や遊休不動産が多く、地価は弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口並びに世帯数の減少は継続しているが、人気の高い住宅地の地価は横這いから上昇基調で推移しており、市内でも二極化が進行している。 (2)酒田市の新設住宅着工は増加、人口は減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。 (2)地域要因に特別な変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市南新町１丁目７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万772 円／平米 6万8,672 円／坪
推定価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,451 円／平米 6万999 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市南新町１丁目７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,417 円／平米 4万4,357 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,966 円／平米 6万6,008 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,638 円／平米 5万5,005 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市南新町１丁目７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,613 円／平米 4万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,999 円／平米 7万2,729 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,518 円／平米 6万1,221 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市南新町１丁目７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,046 円／平米 2万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,125 円／平米 5万3,309 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,255 円／平米 5万3,739 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｋ３９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市南新町１丁目７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万157 円／平米 6万6,639 円／坪
推定価格 平米 坪	2万556 円／平米 6万7,958 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,675 円／平米 5万8,434 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導地区
特別な事情