路線価 (2023) 山形県酒田市中町2-125-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (507 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円／坪 1平米 5万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は酒田市の商業地域全域に及び、広域的である。需要者の中心は更地や店舗なら県内外の商業事業者、商業ビルなら県内外の不動産投資家である。路線商業地域への顧客の流出傾向や核となる百貨店の閉店等により集客力は低下している。酒田駅前の再開発事業はほぼ完了しており、閉店した百貨店や周辺を含めた破産手続きの行方が注視される。画地規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は酒田市及び周辺市町の商業地域一円で、需要者は県内の法人企業、中小事業者等が中心である。旧来からの中心的商業地域であるが、地域内の大規模小売店舗が閉店し、郊外型の大規模商業施設への顧客流出が加速している。今後も空洞化の進行による相対的地位の低下が懸念される。取引が僅少なうえ、需要者の土地利用目的により取引される画地の規模・形状等がさまざまなことから、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 酒田市の中心商業地域である。比準価格は近商や商業地域の５事例から導出され、補修正・要因比較は妥当な範囲内で、時点の古い事例も含むが、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。収益価格は、低層店舗を想定して求めているが、賃貸市場の低迷により需要は衰退しており、説得力にやや欠ける。しかし商業地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域の需要者は自己の事業用不動産を取得しようとする県内の法人企業等が中心であり、同一需給圏内の類似地域における市場実態を反映した比準価格は説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性の検討に基づく収益価格も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく、相対的規範性は劣る。よって、本件では比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	153.4 坪 (507 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	多様な店舗等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
標準地の範囲
東	90 m
西	10 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	40 m
面積	507 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	酒田市中心部の既成商業地域
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)全国展開の物販店舗の新規出店も見られるが、酒田市の核であったデパートが閉店し、そのテナントであった飲食店の閉鎖が見られ、繁華性が低下している。需要は停滞しており、地価は下落傾向が続くと予測される。 (2)旧来からの中心的商業地域。地域内の大規模小売店舗が閉店し、郊外型大規模商業施設への顧客流出が加速しており、空洞化が進んでいる。今後も相対的地位の低下が懸念され、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。宅地の取引件数、取引面積は令和４年に入り増加傾向にある。 (2)酒田市の人口は減少傾向で、高齢化率も県平均をやや上回っている。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進んでいる。
地域要因
(1)周辺地域では再開発事業が完了したものの、核となるデパートの閉店等による集客力の低下。 (2)地域内の大規模小売店が閉店し、郊外型大規模商業施設への顧客流出による地域の空洞化、相対的地位低下が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因位変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,052 円／平米 13万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	4万50 円／平米 13万2,405 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,836 円／平米 17万4,676 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,101 円／平米 11万6,044 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,961 円／平米 11万5,581 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,761 円／平米 15万7,898 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,850 円／平米 8万2,154 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,560 円／平米 11万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,471 円／平米 16万245 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,026 円／平米 13万8,938 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,649 円／平米 10万4,632 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,009 円／平米 17万8,554 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市中町２丁目１２５番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,921 円／平米 11万8,755 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,631 円／平米 11万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,435 円／平米 16万126 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情