路線価 (2023) 山形県酒田市北新橋1-19-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市北新橋１丁目１９番３
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (742 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (742 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円／坪 1平米 3万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は酒田市郊外路線商業地域で、同市既成商業地域、鶴岡市の商業地域の一部も含む。需要者の中心は地場企業のほか、一部中央資本の参入も考えられる。新興郊外ロードサイドの選好性が強く、週末を中心に同商業集積地が大量かつ広域的に集客していることより、対象標準地も含む既成郊外路線商業地域への新規出店は低位であるが、近年、大手資本の出店が見られる。取引物件の規模、価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、酒田市市街地における商業地域で特に代替競争関係が認められるのは路線沿いの商業地域。需要者の中心は、地場の法人や個人事業者であるが一部に大手資本の参入も見受けられる。当該圏域においては商業核の有無等により各地域の商況や不動産の需給に格差が生じており、取引される規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地と同一国道沿いの最新事例の査定価格を重視して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。収益物件は、節税対策の不動産運用が多く、商業・業務用賃貸借市場の熟成の程度はやや未熟と判断されるが、標準地は国道に沿接、賃貸借物件も散見されることから、収益価格も加味考量すべきである。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等は、総じて自用目的での取引が多いことから賃貸市場の成熟の程度が高いとはいい難く、収益価格は比準価格に対し低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、規範性に優れる比準価格を重視、収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	酒田駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	224.4 坪 (742 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市北新橋１丁目１９番３
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	180 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	23 m
面積	620 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４６～同５０年に区画整理
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)イオンタウン酒田、イオン酒田南店、イオンモール三川等が休日を中心に広域的に集客、その影響は否めないが、近年、接面国道沿線に商業集積が見られる。地価は、横這い基調からやや上昇で推移と予測する。 (2)特別の変動要因は見当たらず、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)酒田市の人口は減少、世帯はやや増加、住宅着工もやや増加、観光客数は増加。有効求人倍率は上昇。高速道路延伸、酒田港整備が進捗。 (2)酒田市は人口減少傾向、世帯数は増加傾向で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直しており、生産も持ち直しつつある。
地域要因
(1)高速道路延伸により、通過車両は減少、空店舗も散在し、集客力が低下していることは否めないが、接面国道沿線に飲食店等の出店が見られる。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市北新橋１丁目１９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,171 円／平米 11万2,969 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,544 円／平米 10万7,590 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,935 円／平米 11万2,189 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市北新橋１丁目１９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,921 円／平米 11万8,755 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,875 円／平米 11万5,297 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,937 円／平米 10万5,584 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市北新橋１丁目１９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,850 円／平米 8万2,154 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,804 円／平米 11万5,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,270 円／平米 10万3,379 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市北新橋１丁目１９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,419 円／平米 11万483 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,546 円／平米 12万7,433 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,229 円／平米 10万9,855 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情