路線価 (2023) 山形県酒田市東大町2-1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市東大町２丁目１番１６
価格時点	2023 年
駅名	酒田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円／坪 1平米 3万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね酒田市街地内の商業地域の圏域。需要者の中心は酒田市内の店舗経営者及び県内外の法人事業者等である。酒田市内の国道７号線バイパスに近接する路線商業地域であり、各種店舗等が進出し熟成度を増している。同国道沿線の路線商業地域の影響から需要は相対的にやや減退しているが車両交通量が多く視認性が高い地域である。取引が僅少で、取引される価格帯にもばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるのに吟味を要する。 (2) 同一需給圏は酒田市及び周辺市町内の商業地域が存する圏域であり、主たる需要者は酒田市内の個人及び法人事業者並びに県内外の法人事業者が中心となる。国道７号沿線と比較して相対的に商況は低いものの、酒田市中心部と国道７号をつなぐ主要な道路沿線に位置し、両地域へのアクセスは良好なことから、潜在的な需要が見込まれる一方で、実際の取引は少なく、取引価格や規模にもばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各種店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合った賃料が収受できず、収益価格は低く求められ、想定要素も多く介在するため、収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は、取引価格にややばらつきがあるが、不動産取引の実態を反映し、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、価格や規模等に格差が見られるものの代替性を有する取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格である。一方、当該地域においては土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、賃料に係る資料も乏しいことから、収益価格は低位に求められており、信頼性は低い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	酒田駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	208.4 坪 (689 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市東大町２丁目１番１６
標準地の範囲
東	60 m
西	110 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	38 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道７号線バイパスに近接する路線商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)イオン三川ＳＣや国道７号線バイパス沿線の大型店に顧客が流出しているものの、同国道に近接する区画整然とした路線商業地域であり、一定の需要が認められ、地価は今後とも横這い傾向で推移するものと予測される。 (2)郊外型の大型商業施設に顧客の流出が継続しているが、国道７号へのアクセスに優る路線商業地域であり、需要は一定程度認められることから、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いほか、大型店に顧客が流出している。 (2)少子高齢化で人口は減少傾向であり、コロナ禍の下、個人消費や雇用情勢は弱含みであるが、県内経済全体では緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。車両交通量が多く視認性は高い。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町２丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,052 円／平米 13万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	4万50 円／平米 13万2,405 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,310 円／平米 12万41 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町２丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,921 円／平米 11万8,755 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,805 円／平米 11万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,123 円／平米 11万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町２丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,101 円／平米 11万6,044 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,961 円／平米 11万5,581 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,704 円／平米 10万8,119 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町２丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,851 円／平米 9万2,075 円／坪
推定価格 平米 坪	3万877 円／平米 10万2,079 円／坪
標準価格 平米 坪	3万65 円／平米 9万9,395 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市東大町２丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,419 円／平米 11万483 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,171 円／平米 12万6,193 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,741 円／平米 11万8,160 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情