路線価 (2023) 山形県酒田市広栄町1-7-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市広栄町１丁目７番４
価格時点	2023 年
駅名	国道７号駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (3305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,506 円 1平米 8,320 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (3305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,473 円／坪 1平米 8,310 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広域的には庄内地方の工業地域であるが、特に、代替競争関係が認められるのは、酒田市内の工業地域である。需要者の中心は県内に進出を検討する県外企業等が考えられる。一昨年末に北方の京田西工業団地２社の進出が決まり、同団地の分譲率は約９８％になるなど、依然高水準を維持しており、工場地に対する堅調な需要は継続している。画地規模により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は庄内地方の工業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は自用の工場、倉庫等の建築を目論む法人等が考えられる。取引件数は少ないものの、道路交通網の整備、流通業務の発展等を背景に、工業地の需要は底堅く、工業団地の分譲地も徐々に少なくなってきている。近隣地域は交通利便性に優れ、同一需給圏内でも市場選好が優位と言える。画地の規模、形状も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場が中心の工業地域であり、賃貸物件がほとんど存しないため、賃貸市場が形成されていない。収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、酒田市内において実際に成約した工業地の取引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、工場用地に対する需給動向等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は高速道路ＩＣや国道７号周辺のもの等を採用し、それぞれ適切な補正を施し、各事例の規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。典型的な需要は自用目的が主であり、その需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は市場の実勢を反映し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国道７号駅東方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	999.7 坪 (3305 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、営業所等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市広栄町１丁目７番４
標準地の範囲
東	200 m
西	20 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	90 m
面積	3200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理済の工業地域。施行期間は昭和４９～５９年度。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山形県、庄内地方共に工場立地件数は、依然高水準を継続。コロナ禍により落ち込んだ生産も回復傾向にあり、このため景気の回復基調が継続する限りにおいて、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。工業地の需要は堅調であり、近隣地域は利便性に優れ、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,506 円 1平米 8,320 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,473 円 1平米 8,310 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,506円 1平米 8,320円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 2万7,341円 1平米 8,270円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,473円 1平米 8,310円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 2万7,341円 1平米 8,270円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響により、依然厳しい業種もあるが緩やかに持ち直しの傾向が見られる。鉱工業生産は持ち直している。 (2)酒田市の新設住宅着工は増加、人口は減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。
地域要因
(1)日本海東北自動車道の酒田みなとＩＣ―遊佐比子ＩＣ間がＲ２年１２月に開通。 (2)地域要因に特別な変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市広栄町１丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,948 円／平米 4万9,418 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,593 円／平米 7万4,692 円／坪
標準価格 平米 坪	8,216 円／平米 2万7,162 円／坪
査定価格 平米 坪	8,220 円／平米 2万7,175 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客施設制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市広栄町１丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,663 円／平米 5万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
査定価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市広栄町１丁目７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,140 円／平米 2万6,911 円／坪
推定価格 平米 坪	7,942 円／平米 2万6,256 円／坪
標準価格 平米 坪	8,378 円／平米 2万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	8,380 円／平米 2万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	北西
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情