路線価 (2023) 山形県酒田市船場町2-277-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 酒田市山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
価格時点	2023 年
駅名	国道１１２号駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,240万 円 (1435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (1435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、酒田市の工業地域のほか、同市の工業・業務混在地域、庄内地方の工業地域の一部も含む。需要者は地場企業のほか、中央大手資本の参入も考えられる。近年、事業拡大、採算見直し等から、既存工場の敷地拡張、工場増築、既存工場の整理統合の動きが見られ、高速道路の延伸もあって、郊外工業団地への立地、集約化も行われている。物件の規模、価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、広域的には庄内地方の工業地域であるが、特に、代替競争関係が認められるのは、酒田市内の工業地域である。需要者の中心は県内に進出を検討する県外企業等が考えられる。工場立地件数は県内、庄内地方ともに依然高水準を維持しており、酒田市内の工業団地の成約状況も概ね好調であるなど、工場地に対する需要の改善傾向が持続している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、酒田市全域から豊富な事例を採用、酒田港周辺で正常に取引された事例の査定価格を採用して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、説得力が高く信頼性がある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場が中心の工業地域であり、賃貸物件がほとんど存しないため、賃貸市場が形成されていない。収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、酒田市内において実際に成約した工業地の取引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、他の地価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国道１１２号駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	434.1 坪 (1435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、事務所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	酒田市山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	60 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	酒田本港の漁業、水産加工関連施設が集積する地域
街路	１６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍により魚の価格、需要が低迷しているが、海鮮市場等では、観光客の戻りが見られる。近くのサカタント、山居倉庫等の観光施設の整備により活性化が見込まれ、地価は、今後ともやや上昇基調で推移と予測する。 (2)近傍の海鮮市場の整備以降は観光スポットとしての側面も見られる。工場地の需要が堅調であるとともに、近傍観光地も新たな交流施設がオープンするなど改善が見込まれる。このため、地価は緩やかな上昇基調を予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)酒田市の人口は減少、世帯はやや増加、住宅着工もやや増加、観光客数は増加。有効求人倍率は上昇。高速道路延伸、酒田港整備が進捗。 (2)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。
地域要因
(1)コロナ禍により魚類需要が低迷しているが、近くで、山居倉庫等の利活用計画が進展、交流施設サカタントが開店して、週末を中心に集客している。 (2)近傍に倉庫をリノベーションした飲食、物販店などの交流施設が昨年９月にオープン。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,798 円／平米 2万9,086 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,514 円／平米 6万1,207 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,143 円／平米 7万6,511 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,663 円／平米 5万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,773 円／平米 7万8,594 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ３Ｃ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,188 円／平米 5万6,824 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,237 円／平米 6万292 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,143 円／平米 7万6,511 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ３Ｃ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,208 円／平米 4万6,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,415 円／平米 5万7,574 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,854 円／平米 7万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	酒田市
地域	山形県酒田市船場町２丁目２７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,526 円／平米 6万4,553 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,869 円／平米 7万2,299 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,569 円／平米 7万4,613 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情