路線価 (2023) 山形県新庄市沖の町1039-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 新庄市山形県新庄市沖の町１０３９番１７外
価格時点	2023 年
駅名	新庄駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円／坪 1平米 4万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新庄市の商業地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、中心市街地等の既成商業地域。需要者の中心は地縁を有する個人または地元企業である。東北中央道からのアクセスが良好な市南部に郊外型店舗の集積が進んだことにより、中心市街地の空洞化がさらに進行した。供給圧力が強い一方需要は僅少で、地価は長期低迷している。業種等により画地規模が様々で、取引される価格帯はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね新庄市内の商業地域等の圏域である。需要者の中心は、地元の商業事業者及び山形県・東北地方を商圏とする自己の業務用の商業事業者である。長期に渡る地価下落による値頃感から、一定の需要が見込まれるものの、依然、国道１３号沿いのロードサイド型複合商業施設等への顧客流出が続いている。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が支配的であり、貸店舗等の収益物件も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は相対的に劣る。一方、比準価格は、新庄市内の商業地域で実際に成約した取引事例との比較を行い、試算しており、実証的である。従って、商業地の取引においては収益性も考慮されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、近傍の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は、低層店舗を想定したが、自己使用目的の取引が中心であり、賃料の個別性が強いことからその把握が難しく、適正な賃料等の把握の点において、相対的に信頼性が劣るものと思料される。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新庄駅西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新庄市山形県新庄市沖の町１０３９番１７外
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	32 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前の既成商業地域
街路	１６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域であるが、国道１３号沿いや東北中央道のインターチェンジからのアクセスに優る郊外型店舗の集積地に比し、選好性が劣る。従って、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)長期に渡る地価下落による値頃感から、一定の需要が見込まれるものの、依然、国道１３号沿いのロードサイド型複合商業施設等への顧客流出が続いている。地価は引き続きやや弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。 (2)直近１年間、市の人口、世帯数は減少傾向で推移しているが、個人消費、雇用情勢は、緩やかに改善している。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)旧来からの駅前商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	新庄市
地域	山形県新庄市沖の町１０３９番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万41 円／平米 9万9,316 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,312 円／平米 11万129 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,005 円／平米 14万5,481 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	新庄市
地域	山形県新庄市沖の町１０３９番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,988 円／平米 11万5,670 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,233 円／平米 11万3,174 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,343 円／平米 14万6,598 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	新庄市
地域	山形県新庄市沖の町１０３９番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,839 円／平米 7万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,791 円／平米 7万8,653 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,386 円／平米 14万6,740 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	新庄市
地域	山形県新庄市沖の町１０３９番１７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,974 円／平米 6万2,728 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,660 円／平米 7万1,608 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,815 円／平米 13万8,240 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情