路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区月寒東1条20-187-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
価格時点	2023 年
駅名	福住駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,200万 円 (672 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,060万 円 (672 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、札幌市豊平区のほか隣接する清田区等の路線商業地域である。主たる需要者は、自己使用目的の個人事業者や道内外において多店舗展開を図る法人等を中心として店舗開発を通して収益事業を目論む法人等である。豊富な商業背後地を有する立地特性から、店舗地として相応の需要が認められ、コロナ禍の収束をみない状況ではあるが需要は堅調で土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は７５０㎡程度の標準的な画地規模で１０～１５万円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は、豊平区の商業地域である。需要者は小売店舗・営業所等の所有を企図する事業者、店舗兼共同住宅等への投資を企図する投資家等である。豊平区の商業地の地価は、住宅地の地価上昇に連動して、上昇の勢いを拡大している。中心となる価格帯は取引にバラツキがあり、不明確である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の豊平・清田区内の５事例を収集・検討を行って求めている。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映している。当該地域の土地需要は収益目的での需要も認められるが、自己使用目的での利用を前提とした需要が根強い。以上から、本件では当該地域の市場特性を考慮のうえ市場で発生し現実的で実証的な取引事例に基づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法及び収益還元法の資料の信頼性は相応である。主な需要者の重視する価格形成要因は収益性であるが、立体的商業集積度が低いため、収益価格は実態に比して低位となった。結果的に比準価格がより実態を反映した説得力を有する価格であり、地下鉄の徒歩圏外であるが交通量も多く、地価は住宅地価格に連動して上昇の勢いを拡大していることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福住駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	203.3 坪 (672 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道を挟んで北海道農業研究センター等に対面し、片側に低層店舗等が建ち並ぶ地域。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	２７ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに低層店舗兼住宅を中心に沿道サービス施設の建ち並ぶ商業地域。コロナ禍の収束をみない状況であるが店舗出店意欲も堅調であることから地価は上昇傾向。地域要因に変動要因を認めず当面現状維持と予測する。 (2)標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄から１．７ｋｍあり徒歩圏外で道路向かいは市街化調整区域であるが、幹線道路沿いで交通量も多く、地価は住宅地価格に連動して上昇の勢いを拡大している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)豊平区の商業地は景況が特に良好な訳ではないが、地価は、住宅地の地価上昇に連動して、上昇の勢いを拡大している。
地域要因
(1)低層店舗兼住宅等の建ち並ぶ路線商業地域。コロナ禍は未収束であるが、個人消費等の持ち直しを背景に店舗出店意欲は堅調で地価は上昇傾向にある。 (2)地下鉄から徒歩圏外で道路向かいは市街化調整区域であるが、幹線道路沿いで交通量も多く、地価は住宅地価格に連動して上昇の勢いを拡大している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万682 円／平米 10万1,435 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,579 円／平米 20万6,886 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,340 円／平米 35万4,866 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2201061105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,082 円／平米 21万5,161 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,049 円／平米 22万8,276 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,823 円／平米 42万5,889 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231091105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万736 円／平米 36万6,093 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,028 円／平米 40万6,731 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,795 円／平米 35万3,064 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231091110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,998 円／平米 38万3,489 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,440 円／平米 38万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,291 円／平米 41万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221011110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東１条２０丁目１８７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万966 円／平米 43万2,974 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,358 円／平米 46万718 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,217 円／平米 40万7,355 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情