路線価 (2023) 山形県上山市高松字高松112 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 上山市山形県上山市高松字高松１１２番
価格時点	2023 年
駅名	かみのやま温泉駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	462万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	465万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市郊外の住宅地域を中心に、周辺市町の郊外の住宅地域におよぶ。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、他地域からの流入はほとんど見られない。市郊外の農家住宅地域は選好性に劣り、人口、世帯数の減少や農業従事者の減少も加わり、需要は弱含みである。市街化調整区域内での取引は少なく、価格帯もまちまちであることから、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね上山市郊外の住宅地域を中心に周辺市町の住宅地域を含み広域的である。需要者の中心は上山市に居住する一次取得者であり、他市町からの転入は少ない。地域の基幹産業である農業は、従事者の高齢化や後継者不足等により厳しい状況にあり、地域内に発展的な変動要因も見られないが、市街地近郊に位置するため他の農家住宅地域との比較では優位性も見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は市街化調整区域に指定されており、一般住宅、農家住宅等が中心でアパート等の共同住宅は見られないことから、賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は同一需給圏内において成立した取引事例に基づいており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域の農家住宅地域であり、共同住宅等の賃貸物件需要・供給が見出せず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	かみのやま温泉駅南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上山市山形県上山市高松字高松１１２番
標準地の範囲
東	130 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外に位置し、画地街路がやや雑然とした住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。郊外の農家住宅地域で、市内では選好性に劣り、需要は弱含みであることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域の農家住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域の変動要因は少ないが、類似地域との比較では市街地近郊に位置する優位性もあり、地価はやや弱含み程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)市街化調整区域の農家住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られないが、市街地近郊にあり、郊外部の類似地域と比較し、衰退速度は緩やか。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市高松字高松１１２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,747 円／平米 3万2,224 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,731 円／平米 4万5,395 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,370 円／平米 4万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市高松字高松１１２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,272 円／平米 5万3,795 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,798 円／平米 5万2,228 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,089 円／平米 4万3,272 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市高松字高松１１２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,188 円／平米 1万3,846 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,686 円／平米 4万5,246 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,147 円／平米 4万3,464 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ３Ｃ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市高松字高松１１２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,286 円／平米 4万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,543 円／平米 4万4,773 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,819 円／平米 4万5,686 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｋ３７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市高松字高松１１２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,897 円／平米 4万2,637 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,791 円／平米 3万8,981 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,526 円／平米 3万8,105 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情