路線価 (2023) 山形県上山市十日町916 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 上山市山形県上山市十日町９１６番
価格時点	2023 年
駅名	かみのやま温泉駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (643 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (643 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上山市を中心とし隣接等市町を含む商業地域で特に代替競争関係が認められるのは小規模店舗等が建ち並ぶ上山市内の既成商業地域。需要者は地場の法人や個人事業者が殆どである。路線沿いや郊外型商業施設への消費流出が進むなか不動産需要は低位で、成約件数は少なく取引される規模や価格はまちまちで市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は上山市の商業地域を中心に隣接市町の商業地域におよび広域的である。需要者の中心は市内の法人、個人事業者等であるが県内資本の法人も含まれる。背後地人口が減少しており、また顧客は郊外の大型商業施設へ流出していることから、商況は低迷しており旧来からの既成商業地に係る土地需要は低調となっている。商業地の取引が僅少であり、また規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等は、総じて自用目的での取引が多いことから賃貸市場の成熟の程度が高いとはいい難く、収益価格は比準価格に対し低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、規範性に優れる比準価格を重視、収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地周辺は自用の店舗を中心とする既成商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例に基づくものであり実証的かつ説得力を有する。一方、収益価格は土地の収益性を反映した価格であるが、当該地域及び周辺では自用の取引が中心で、賃貸市場の成熟の程度は低く相対的な信頼度は低い。以上より本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	かみのやま温泉駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	194.5 坪 (643 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、医院等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上山市山形県上山市十日町９１６番
標準地の範囲
東	50 m
西	35 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)不動産需要を喚起する特別の変動要因は見当たらず地価は下落基調を継続するものと予測する。 (2)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。郊外大型店舗への顧客流出が続き、既存商業地の商況は悪化しており需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上山市は人口減少傾向、世帯数は微減で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直しており、生産も持ち直しつつある。 (2)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ２Ｃ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市十日町９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万280 円／平米 10万106 円／坪
標準価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市十日町９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,613 円／平米 11万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,280 円／平米 11万24 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,605 円／平米 12万4,322 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市十日町９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,394 円／平米 9万7,177 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,394 円／平米 9万7,177 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,006 円／平米 10万2,506 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市十日町９１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,961 円／平米 8万9,133 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,992 円／平米 8万5,930 円／坪
標準価格 平米 坪	3万329 円／平米 10万268 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情