路線価 (2023) 山形県村山市楯岡十日町1136-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 村山市山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
価格時点	2023 年
駅名	村山駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	710万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	714万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円／坪 1平米 2万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広域的には村山市、周辺市町の商業地域及びその周辺地域。特に代替競争関係が認められるのは、村山市の中心商業地域。需要者の中心は地縁を有する個人又は地元企業である。国道１３号からのアクセスが良好な駅西地区や積雪の少ない市南部に郊外型店舗が集積したことで、中心商業地域の空洞化が進行ししている。供給圧力が強い一方で、需要は僅少である。また、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね村山市内の商業地域の圏域である。需要者の中心は、村山市内の商業事業者であり、一部市外からの参入も見受けられる。値頃感から、地元の若干の需要が見込まれるが、天童市及び東根市等の郊外型大型店舗等への顧客流出により、中心商業地では閉鎖店舗が散見され、消費者の減少等により、商業地需要は弱い。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が支配的であり、貸店舗等の収益物件も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は劣る。一方、比準価格は、村山市内の商業地域で実際に成約した取引事例を中心に比較を行い、試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、相対的に信頼性が劣る収益価格は参考程度に留め、近傍の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は、低層店舗を想定したが、自己使用目的の取引が中心であり、賃料の個別性が強いことからその把握が難しく、適正な賃料等の把握の点において、相対的に信頼性が劣るものと思料される。一方、比準価格は、同一需給圏内より価格牽連性が認められる取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有すると判断される。以上により、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	村山駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗、工場兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	村山市山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
標準地の範囲
東	55 m
西	45 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	37 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	かつての羽州街道の宿場町
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宿場町の名残で間口狭小奥行長大の画地が連担する地域。交通アクセスが良好で画地条件が優る郊外の商業地域に比し、選好性が劣り、需要は僅少。空洞化に歯止めがかからず、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)値頃感から、地元の若干の需要が見込まれるが、天童市、東根市等の郊外型大型店舗等への顧客流出が継続しており、消費者の減少等により、商業地需要は弱い。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。 (2)個人消費は持ち直しており、雇用情勢は改善が続いているが、近隣市の郊外型大型店舗等に客足が奪われている。
地域要因
(1)昨年１０月、東北中央自動車道の東根北ＩＣ－村山本飯田ＩＣ間が開通。これに伴い、市内では新たに村山ＩＣと村山名取ＩＣが使用可能となった。 (2)衰退傾向が続いている。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	村山市
地域	山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,688 円／平米 7万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,224 円／平米 7万6,779 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	村山市
地域	山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,687 円／平米 7万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,535 円／平米 8万7,725 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｋ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	村山市
地域	山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,439 円／平米 6万4,265 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,372 円／平米 6万738 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,109 円／平米 7万6,398 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｋ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	村山市
地域	山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,208 円／平米 7万114 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,280 円／平米 7万6,964 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県村山市楯岡十日町１１３６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,877 円／平米 7万5,631 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,534 円／平米 7万4,497 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,440 円／平米 8万799 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情