路線価 (2023) 山形県天童市東久野本3-343-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 天童市山形県天童市東久野本３丁目３４３番１
価格時点	2023 年
駅名	天童駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (2051 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (2051 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円／坪 1平米 2万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は天童市を中心に村山地域の路線商業地域全体を含み、広域的である。需要者の中心は幹線道路へ店舗や事業所を展開する県内外の商業事業者や自動車関連事業者である。ネット通販との競合はあるが、自動車関連施設の新規出店も見られ、コロナ禍でも中心部より相対的に安定的な集客もあり、需給は安定していると判断される。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね天童市を中心に村山地方の路線商業地域を含み広域的である。需要者は幹線道路沿線を中心に広域的に店舗展開する法人や自動車関連業種の法人等が中心である。国道１３号沿いの路線商業地域であり、ネット通販事業の拡大による消費者行動の変化等を背景に物販店舗地としての需要の選好性低下が窺えるものの、一方で自動車関連業種や飲食店等の進出も散見される。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的が中心の路線商業地域である。比準価格は広域的に収集したが、時点の新しいものが多い４事例から導出され、補修正・要因比較は大きいものも含むが、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、低層店舗を想定して求めているが、自用目的の取引が支配的であり、説得力にやや欠ける。しかし商業地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。一方、標準地は取引にあたり収益性が考慮される商業地であり、一般的に収益価格が重視されるべきであるが、資料収集に限界があり、賃貸事例の質・量は取引事例よりやや劣り、収益価格の説得力は相対的にやや低い。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天童駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	620.4 坪 (2051 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天童市山形県天童市東久野本３丁目３４３番１
標準地の範囲
東	25 m
西	70 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	70 m
面積	2100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道１３号沿いの路線商業地域
街路	２６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、自動車関連施設の新規出店も散見され、需給は安定的である。このため地価はほぼ横這い傾向で、今後も継続すると予想され、コロナ禍の影響は僅少である。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、今後とも低層店舗地として推移するものと予測する。商業地域の多極化により地域間競争は激しく、撤退、進出等の動きも散見されるが、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,899 円 1平米 2万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型商業施設周辺の需要は堅調だが、郊外の路線商業地域は、閉店や売地等も見られ、商業集積低下により、需要は限定的である。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に大きな変動は見られないものの、自動車関連業種を中心に国道沿線への回帰が見られるほか、地域北方で新たに工業団地が整備されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市東久野本３丁目３４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,673 円／平米 15万995 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,673 円／平米 15万995 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,661 円／平米 8万1,529 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市東久野本３丁目３４３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万742 円／平米 3万5,513 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,609 円／平米 7万8,051 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,207 円／平米 9万3,252 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市東久野本３丁目３４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万684 円／平米 16万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,735 円／平米 16万1,118 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,677 円／平米 8万4,888 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市東久野本３丁目３４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,446 円／平米 17万80 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,446 円／平米 17万80 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,281 円／平米 9万6,803 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情