路線価 (2023) 山形県東根市神町東2-60-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東根市山形県東根市神町東２丁目６０番７
価格時点	2023 年
駅名	神町駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	522万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	522万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円／坪 1平米 2万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東根市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心であるが、周辺市町からの転入もみられる。市内では区画整然とした新興住宅地域の選好性が高く、当地域のような街路の配置の状態等がやや劣る既成住宅地域の需要は一歩劣るが、価格水準が相対的に低位であること等から根強い需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、東根市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、東根市南部の住宅地域。需要者の中心は東根市居住の一次取得者であるが、周辺市町等からの転入も多く見られる。東根市内では大量の宅地分譲が行われており、市の内外から多くの需要を吸収している。既成住宅地域においても、利便性の高い住宅地に対する需要は一定存在する。需要の中心となる価格帯は、土地で５００万～８００万円程度、新築戸建で２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は居住の快適性が重視される自己使用目的の住宅地域で、周辺の取引価格水準を指標に価格が決定されるのが一般的で、同一需給圏内の類似地域に係る取引事例に基づき試算した比準価格は実証的で説得力が高い。周辺にはアパート等もみられるが、純粋な投資目的のみで新規に土地を取得し賃貸経営を行うことは少なく、収益価格は規範性が劣る。よって比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は東根市の南部において実際に成約した住宅地の事例と比較を行い試算しており、実証的である。中小規模の一般住宅が多く見られる住宅地域に存し、取引では収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されるので、比準価格を採用し、相対的に説得力の劣る収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神町駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東根市山形県東根市神町東２丁目６０番７
標準地の範囲
東	65 m
西	25 m
南	0 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理未施行で街路の配置の状態等がやや劣る住宅地域。区画整然とした住宅地域より選好性は劣るが、価格水準が相対的に低位であること等から堅調な需要がある。今後も地価は当面強含みで推移していくと予測する。 (2)街路条件が劣る既成住宅地域であるが、スーパーなどにも近く、近傍の分譲地に比べ、総額が手頃であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東根市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平均を下回って推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進んでいる。 (2)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町東２丁目６０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,019 円／平米 6万9,489 円／坪
推定価格 平米 坪	2万574 円／平米 6万8,018 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,339 円／平米 7万3,853 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町東２丁目６０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,857 円／平米 7万8,871 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,887 円／平米 7万2,358 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町東２丁目６０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,589 円／平米 7万7,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,070 円／平米 7万9,575 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,144 円／平米 7万6,514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町東２丁目６０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,907 円／平米 9万5,567 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,144 円／平米 7万6,514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情