路線価 (2023) 山形県東根市鷺ノ森1-10-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東根市山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
価格時点	2023 年
駅名	東根駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	758万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	755万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東根市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、東根市北部の住宅地域。需要者の中心は東根市居住の一次取得者であるが、周辺市町等からの転入も多く見られる。東根市内では大量の宅地分譲が行われており、市の内外から多くの需要を吸収している。既成住宅地域においても、利便性の高い住宅地に対する需要は一定存在する。需要の中心となる価格帯は、土地で５００万～８００万円程度、新築戸建で２，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね東根市の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者であるが、一部周辺市町からの流入も見られる。市中心部から南部の利便性の高い住宅地域と比較して相対的な選好性は低いが、安定的な人口推移を背景に住宅地需要は根強く、当該地域においても需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地で５００～１０００万円程度、新築戸建で総額２，０００～２，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は第１種低層住居専用地域内に存すること等から、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していない。このような地域において収益性からの検討は馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は東根市の北部において実際に成約した住宅地の事例と比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 区画整理済みの住宅地域で、都市計画制限もあり、民間のアパート等はほとんど見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東根駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	94.4 坪 (312 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東根市山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
標準地の範囲
東	30 m
西	120 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理済の住宅地域。施行期間は昭和４４～４７年度。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い区画整理済の住宅地であり、市内で大量に供給される分譲住宅地に比し、選好性は劣る。しかしながら、一定の画地規模を有し、総額が手頃であることから、地価は横ばいから上昇基調で推移するものと予測する。 (2)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。区画整理済の住宅地域で街並みがやや古く選好性にやや劣るが、需要は安定的であり、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。 (2)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,757 円／平米 10万4,989 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,235 円／平米 8万121 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,760 円／平米 7万8,551 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,752 円／平米 10万8,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,739 円／平米 8万5,093 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,234 円／平米 8万3,424 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,707 円／平米 10万4,823 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,416 円／平米 8万4,025 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,676 円／平米 8万1,579 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,881 円／平米 11万8,623 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,533 円／平米 9万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,943 円／平米 8万9,074 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,409 円／平米 8万696 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,843 円／平米 6万2,295 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,314 円／平米 8万382 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情