路線価 (2023) 山形県東根市神町北3-6100-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東根市山形県東根市神町北３丁目６１００番２２
価格時点	2023 年
駅名	神町駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	999万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東根市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心であるが、周辺市町からの転入もみられる。市内では区画整然とした新興住宅地域の選好性が高く、当地域は古くに区画整理が行われた住宅地域で街並みはやや古いが、中心部への接近性や生活利便性が良好であること等から需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は８００～１，２００万円程度、新築戸建で２，０００～２，８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね東根市街地の住宅地域の圏域。需要者の中心は同市内の居住者のほか隣接市町及び最上地方から移住の一次取得者層である。人口、世帯数は微増傾向で、民間による中小規模の宅地開発が活発に行われ、新興住宅地域を含む区画整然とした住宅地への選好性は高く、需要は増加傾向にある。土地は７００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住用の戸建住宅取得目的の取引が中心の地域であり、同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた比準価格は実証的で説得力が高い。一方、当地域で想定される市場参加者や用途地域の規制等からアパート等の賃貸物件想定は非現実的で、収益価格は規範性に乏しいと判断し適用しなかった。よって、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を妥当と認め採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が中心であることから、同市における多数の代替性の高い取引事例から求めらた比準価格は、実証的で信頼性は高い試算価格である。一方、近隣地域及び周辺地域においてアパート等は存せず、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。よって、豊富な資料に裏付けられ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神町駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東根市山形県東根市神町北３丁目６１００番２２
標準地の範囲
東	350 m
西	100 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18 m
面積	340 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	古くに区画整理がなされた既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い区画整理による住宅地域で既に熟成しており地域要因に格別の変動はない。中心部や生活利便施設への接近性が良好で堅調な需要が認められる。今後も需要は安定的で地価は当面強含みで推移すると予測する。 (2)区画整然とした居住環境の良好な住宅地域で、周辺の幹線道路沿線に店舗の進出もみられるほか、近隣に陸上自衛隊神町駐屯地が存すること等から住宅地需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東根市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平均を下回って推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進んでいる。 (2)高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、人口、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)古くに区画整理が行われた住宅地域で既に熟成しており、地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町北３丁目６１００番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,211 円／平米 14万2,856 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,590 円／平米 11万7,661 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,053 円／平米 9万6,049 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町北３丁目６１００番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,944 円／平米 12万2,137 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,760 円／平米 11万8,223 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,336 円／平米 9万6,985 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町北３丁目６１００番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,907 円／平米 9万5,567 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,648 円／平米 9万8,016 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市神町北３丁目６１００番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,810 円／平米 14万4,836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,704 円／平米 13万7,873 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,370 円／平米 9万3,791 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情