路線価 (2023) 山形県東根市さくらんぼ駅前2-17-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東根市山形県東根市さくらんぼ駅前２丁目１７番５外
価格時点	2023 年
駅名	さくらんぼ東根駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7,430万 円 (1125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,410万 円 (1125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,865 円／坪 1平米 6万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東根市、天童市、村山市を中心とする商業地域一円である。需要者は広域的に事業展開している法人企業と地場の中小・個人事業者等とが混在する。中心部に近く繁華性の高い商業地域で、市内はもとより周辺市町の旧来からの既成商業地域等から広域的に顧客流入が認められる。商圏は安定的で事業者の選好性が高く、需要は堅調に推移している。出店を希望する業種によって負担力が異なること等から、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね東根市街地内を中心に周辺市町を含む商業地域の圏域。需要者の中心は東根市内の店舗経営者及び県内外の法人事業者等である。ＪＲさくらんぼ東根駅前の商業地域で、各種店舗のほかビジネスホテル、医院等が立地し熟成度を増しており、商業集積の高い地域として需要は底堅い。売地が少ないため取引も少なく、また、画地規模により取引価格にばらつきがあるため需要の中心となる価格帯を見出すには吟味を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の需要者は広域的に事業展開する法人企業と地場の中小事業者等が混在し、自用目的が中心のため同一需給圏内の類似地域における市場実態を反映した比準価格は説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性に基づく収益価格も一定の説得力があるが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく相対的規範性は劣る。よって、本件では比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各種店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、収益価格は、土地価格に見合った賃料が収受できず低く求められ、想定要素も多く介在するため、信頼性は低い。一方、取引価格にややばらつきがあるが、比準価格は、広域的に事例を収集し、市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	さくらんぼ東根駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	340.3 坪 (1125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、小売店舗等が多い新興商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東根市山形県東根市さくらんぼ駅前２丁目１７番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市内において商業繁華性の高い商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型小売・飲食店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域で、市内はもとより周辺市町の旧来からの既成商業地等から広域的に顧客流入が認められる。商圏は安定的で地価は今後も当面強含み基調で推移すると予測する。 (2)さくらんぼ東根駅近くに商業集積が進むエリアで、同市内において繁華性の高い商業地域であることから選好性は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東根市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平均を下回って推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進んでいる。 (2)高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、背後人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)当地域自体に格別の変動要因はないが、繁華性が高く広域的な範囲から顧客流入がみられる。当地域の需要は強含みで今後も同様の状況が続くと予測。 (2)新興商業地域として商業集積が増加しており、従来からの既成商業地域と二極化が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市さくらんぼ駅前２丁目１７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,637 円／平米 5万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,977 円／平米 5万6,126 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,823 円／平米 21万999 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市さくらんぼ駅前２丁目１７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,298 円／平米 6万3,799 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,712 円／平米 6万5,168 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市さくらんぼ駅前２丁目１７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,645 円／平米 9万1,394 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,645 円／平米 9万1,394 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,775 円／平米 22万758 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東根市
地域	山形県東根市さくらんぼ駅前２丁目１７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,645 円／平米 7万1,558 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,788 円／平米 8万8,561 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,980 円／平米 21万8,130 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情