路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区西岡3条4-140-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１
価格時点	2023 年
駅名	福住駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,800万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,750万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、イオン西岡店周辺の羊ケ丘通沿いの商業地域を主とした豊平区等の商業地域。主たる需要者は店舗・事務所兼共同住宅等の中低層建物の所有を目的とする法人であり、規模の小さい土地ならば個人の需要も考えられ、需給動向は堅調に推移している。事業の内容によって中心となる規模はまちまちであり、価格帯の把握も困難である。 (2) 同一需給圏は札幌市の沿道型業務用地が存する圏域で、幅広い利用可能性を有することから、その範囲は豊平区内を中心として広域的になるものと思料される。車道の中央分離帯が繁華性をやや阻害している要素があるものの、車両交通量の多い羊ケ丘通沿いに位置し、近年大型商業施設等も開業するなど需要は堅調である。新規需要の中心は各種店舗、サービス業等の経営者等で、市外からも参入している。取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 羊ケ丘通沿いの商業地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の賃貸用不動産を想定して収益価格を求めたが開差が生じた。収益価格を求める過程で想定要素を多く含んでおり、昨今の市場動向による収益予測の不確実性も考慮して、本評価においては市場性を反映して求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量しつつ代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 幹線街路沿いの更地売買が少ないため、取引事例比較法の適用においては、異類型の事例や広域的な事例からの検討も行った。需要の中心は収益性を重視し、商業集積を選好する事業者であるが、地価変動に対する賃料の硬直性があり、収益性の反映には一定の限界があると判断した。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	福住駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	137 坪 (453 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	13 m
面積	440 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)イオン西岡店の向かいに位置する羊ケ丘通沿いの商業地域。中小規模の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ地域で、今後もこの環境を維持し、一般的要因の動向を反映して地価の上昇傾向が続くものと思料される。 (2)イオン札幌西岡店を中心に商業集積が進んでおり、背後住宅地の需要も堅調で、建築費の高騰や金利動向に留意する必要はあるが、コロナ禍による影響は限定的であり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 11.3 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 10.4 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の経済動向は持ち直しの動きが見られ、豊平区の地価動向は上昇傾向が続いている。 (2)豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾向で、老年人口は増加傾向である。金利や融資条件の影響等により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)イオン西岡店周辺の商業地域として地域要因に特段の変化はなく、地価水準は上昇傾向にある。 (2)大型店舗や共同住宅等が混在する羊ケ丘通沿いの商業地域で、車輌交通量が多く稀少性が高いため、相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231091105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,881 円／平米 65万7,501 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,864 円／平米 66万7,362 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,360 円／平米 55万6,598 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221061105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万829 円／平米 43万2,521 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,081 円／平米 42万130 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,418 円／平米 43万4,468 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211061105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,646 円／平米 33万9,348 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,027 円／平米 35万7,137 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,529 円／平米 42万8,223 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,960 円／平米 30万4,020 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,904 円／平米 40万9,627 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,904 円／平米 40万9,627 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情