路線価 (2023) 山形県尾花沢市上町1-2424-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 尾花沢市山形県尾花沢市上町１丁目２４２４番３
価格時点	2023 年
駅名	大石田駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	963万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	953万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円／坪 1平米 1万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね尾花沢市及び村山地域の商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元の自己の業務用の商業事業者である。尾花沢市中心部に位置する商業地域であるが、天童市等の郊外型大型店舗等への顧客流出は続いており、消費者の減少、後継者問題等により、商業地の需要は低迷している。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、尾花沢市と村山地方北部の商業地域。需要者の中心は地元の個人及び法人事業者であり、その他の需要はほとんど見られない。新規投資に乏しく需要は弱含み傾向が継続しており、取引される規模や価格は多様で需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部に位置する当地域は、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、取引事例が少ないものの、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、比準価格を重視、収益価格を加味するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) いわゆる元本価格に見合った賃料が収受できないため、収益価格は低位に求められ、信頼性が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い取引事例から求められた現実の不動産取引市場の実態を反映た実証的な価格である。以上より、市場性の観点から求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地価格との均衡を検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大石田駅東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾花沢市山形県尾花沢市上町１丁目２４２４番３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部に位置する規制商業地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に位置する商業地域であるが、天童市等の郊外型大型店舗等への顧客流出は続いており、消費者の減少、後継者問題等により、商業地需要は低迷している。地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (2)尾花沢市は人口・世帯数が減少しており、高齢化の進行は顕著である。天童市や東根市の大型商業施設への顧客流出が続いており、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響から、個人消費はサービス消費では厳しい状況が継続し、消費財においても持ち直しの動きに足踏み感がみられる。 (2)個人消費や生産は徐々に持ち直しつつあるものの雇用・所得環境は弱含んでいる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	尾花沢市
地域	山形県尾花沢市上町１丁目２４２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,056 円／平米 5万6,387 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,211 円／平米 7万124 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,644 円／平米 7万1,555 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	尾花沢市
地域	山形県尾花沢市上町１丁目２４２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,651 円／平米 3万1,906 円／坪
推定価格 平米 坪	1万107 円／平米 3万3,414 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,549 円／平米 6万4,629 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	尾花沢市
地域	山形県尾花沢市上町１丁目２４２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万730 円／平米 3万5,473 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,323 円／平米 4万740 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,381 円／平米 5万7,462 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	尾花沢市
地域	山形県尾花沢市上町１丁目２４２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,227 円／平米 1万3,974 円／坪
推定価格 平米 坪	2万924 円／平米 6万9,175 円／坪
標準価格 平米 坪	2万924 円／平米 6万9,175 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情