路線価 (2023) 山形県南陽市赤湯字森前403-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 南陽市山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
価格時点	2023 年
駅名	赤湯駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	972万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	972万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円／坪 1平米 2万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南陽市内の商業地域一円で、需要者は地場の中小事業者や個人事業者等が中心である。市街地中心部に近い旧来からの既成商業地域で、郊外型路線商業地域への顧客流出が進んでいることから相対的地位の低下がみられ、需要は弱含みである。需要者の土地利用目的により取引規模が異なること等から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、南陽市の商業地域を中心に商住混在地域も含まれる。需要者は市内の法人事業者及び個人事業者が中心である。市内では大規模商業施設を核とする商業地域へ顧客が流出しており、小規模店舗等を中心とする旧来からの既成商業地域の選好性は低下し、衰退傾向となっている。規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の需要者は地場の中小事業者や個人事業者等が中心で、自用目的がほとんどであるため同一需給圏内の類似地域における市場実態を反映した比準価格は説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性に基づく収益価格も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく相対的規範性は劣る。よって、本件では比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例に基づいており実証的かつ説得力を有する。一方、収益価格は土地の収益性を反映した価格であるが、対象標準地周辺は自用の店舗、店舗併用住宅等を中心とする既成商業地域であり、貸店舗等はほとんど見られないことから賃貸市場の成熟の程度は低く、相対的な説得力は劣る。以上より本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	赤湯駅東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	98.3 坪 (325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗の中に一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南陽市山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部に近い既成商業地域。郊外型路線商業地への顧客流出が進み相対的地位の低下がみられ、商業地としての選好性がやや劣り、需要は弱含みで推移している。今後も地価は微減基調で推移していくと予測する。 (2)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。国道に面する旧来からの既成商業地域で、店舗等の集積度が低く選好性にやや劣ることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南陽市の人口は微減、世帯数は直近は概ね横ばい傾向で推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進んでいる。 (2)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	南陽市
地域	山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,712 円／平米 9万8,228 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,616 円／平米 13万970 円／坪
標準価格 平米 坪	3万264 円／平米 10万53 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	南陽市
地域	山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,712 円／平米 6万1,862 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,902 円／平米 10万5,468 円／坪
標準価格 平米 坪	3万557 円／平米 10万1,021 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	南陽市
地域	山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,992 円／平米 10万9,072 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,992 円／平米 10万9,072 円／坪
標準価格 平米 坪	3万662 円／平米 10万1,369 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	南陽市
地域	山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,099 円／平米 7万3,059 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
標準価格 平米 坪	3万673 円／平米 10万1,405 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	南陽市
地域	山形県南陽市赤湯字森前４０３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,438 円／平米 3万7,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,360 円／平米 4万4,168 円／坪
標準価格 平米 坪	3万572 円／平米 10万1,071 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情