路線価 (2023) 山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮453 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東村山郡山辺町山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮４５３番
価格時点	2023 年
駅名	羽前山辺駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (1121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (1121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円／坪 1平米 1万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、商業地域を除く概ね山辺町全域。需要者の中心は山辺町居住者であるが、他の市町村からの転入者はあまりない。嶋ノ前土地区画整理事業地等に需要が集中し、農家住宅が多い既成住宅地域への需要はやや弱く、地価も緩やかな下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は見い出しにくい。 (2) 同一需給圏は、山辺町の市街化調整区域内の住宅地域。広域的には隣接する市町の市街化調整区域内の住宅地域も含む。需要者の中心は、同一集落内の世帯分離層等の地縁者が考えられる。周辺地域からの転入は散見される程度である。農業従事者の高齢化、後継者不足等により農家集落地域の過疎化が進行し、土地需要に改善の兆しは見られない。取引の中心となる価格は、取引される地積によるが、１，０００㎡程度の土地で１，０００～１，５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 山辺町内における同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性の高い価格である。これに対して、収益価格は、賃貸市場が成立しているとは言えないため、求めることができなかった。農家住宅を中心とする既成住宅地域であることを踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、さらに他の標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内に存し、公法上の制約等から、アパート等の収益物件はなく、収益性からの検討に馴染まないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、地域的特性から取引自体が僅少であったため、隣接町の類似地域も含め、実際に制約した事例との比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、他の地価公示標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽前山辺駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	339.1 坪 (1121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山郡山辺町山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮４５３番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農家住宅の中に一般住宅も見られる既成住宅地域
街路	基準方位北、５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家集落地域で、ある程度一般住宅が見られるものの、市街化調整区域でもあり、地価はゆるやかな下落基調で推移するものと予測される。 (2)農業従事者の高齢化、後継者不足等により、土地需要は弱含み。同一集落内の需要が中心であり、市場は閉鎖的である。このため、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は認められない。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡山辺町
地域	山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮４５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,841 円／平米 1万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	9,634 円／平米 3万1,850 円／坪
標準価格 平米 坪	1万587 円／平米 3万5,001 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡山辺町
地域	山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮４５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,170 円／平米 5万3,458 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,339 円／平米 5万711 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,043 円／平米 3万6,508 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡山辺町
地域	山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮４５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万511 円／平米 6万7,809 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,151 円／平米 6万3,313 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,154 円／平米 3万6,875 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡山辺町
地域	山形県東村山郡山辺町大字根際字五宮４５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,692 円／平米 6万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,325 円／平米 6万582 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,562 円／平米 3万8,224 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情