路線価 (2023) 山形県東村山郡中山町大字土橋字北89-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東村山郡中山町山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
価格時点	2023 年
駅名	羽前長崎駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	667万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万647 円 1平米 9,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	667万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万647 円／坪 1平米 9,270 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街化調整区域内の住宅地域のみならず、中山町の住宅地域全域に及ぶ。需要者の中心は同一集落内によるものが多い。中山町内の住宅地の需要は、新興住宅地や分譲住宅団地の選好性が高く、農家住宅地への需要はかなり弱い。従って、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は概ね中山町及び隣接山辺町の住宅地域。需要者の中心は中山町に居住する一次取得者であり、他市町からの転入はほぼ見られない。郊外部に位置する旧来からの農家住宅地域であり、街路幅員がやや狭い上、画地規模が大きく、区画整然とした新興住宅地との比較で選好性は大きく低下しており、住宅地需要は依然低位に推移している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家集落地域で、賃貸物件はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い取引事例から求められ、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により、衰退傾向にある農家集落地域であることを踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺では貸家や共同住宅等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽前長崎駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	217.5 坪 (719 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山郡中山町山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地及び農家住宅に対する需要は弱く、地価の下落傾向は継続すると予測される。 (2)郊外部の農家住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域内に変動要因が乏しいなか、地域の基幹産業である農業を取り巻く環境は依然として厳しく、地価は下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万647 円 1平米 9,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万647 円 1平米 9,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万647円 1平米 9,270円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 3万1,109円 1平米 9,410円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万647円 1平米 9,270円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 3万1,109円 1平米 9,410円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)地方圏の町村部においては、ウィズコロナの浸透等による人流の増加は限定的であり、むしろ人口減少や物価上昇等による影響がより大きい。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡中山町
地域	山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,760 円／平米 2万2,349 円／坪
推定価格 平米 坪	6,568 円／平米 2万1,714 円／坪
標準価格 平米 坪	6,315 円／平米 2万877 円／坪
査定価格 平米 坪	6,440 円／平米 2万1,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡中山町
地域	山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,141 円／平米 5万3,362 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,666 円／平米 5万1,792 円／坪
標準価格 平米 坪	1万146 円／平米 3万3,543 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡中山町
地域	山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,835 円／平米 1万2,679 円／坪
推定価格 平米 坪	5,022 円／平米 1万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	3,577 円／平米 1万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	3,650 円／平米 1万2,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡中山町
地域	山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,358 円／平米 2万7,632 円／坪
推定価格 平米 坪	8,604 円／平米 2万8,445 円／坪
標準価格 平米 坪	9,332 円／平米 3万852 円／坪
査定価格 平米 坪	9,520 円／平米 3万1,473 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東村山郡山辺町
地域	山形県東村山郡中山町大字土橋字北８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,841 円／平米 1万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	9,634 円／平米 3万1,850 円／坪
標準価格 平米 坪	7,497 円／平米 2万4,785 円／坪
査定価格 平米 坪	7,650 円／平米 2万5,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情