路線価 (2023) 山形県西村山郡河北町谷地中央4-10-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 西村山郡河北町山形県西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７
価格時点	2023 年
駅名	寒河江駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	823万 円 (381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	827万 円 (381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河北町全域及び村山地域の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は河北町居住者がほとんどで、他市町からの転入者は少ない。宅地供給は土地区画整理事業、民間のミニ開発が供給の中心である。人口は減少、世帯数は微増傾向にあり、空地等も見られるが、区画整理された住宅地域を中心に需要が見られる。土地は７００～９００万円程度が需要の中心で、新築戸建で２０００～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね河北町の住宅地域を中心に隣接する村山地方の住宅地域一円。需要者の中心は河北町内に居住する一次取得者であり、周辺市町からの転入は少ない。区画整理済みの住宅地域として選好性が高く、地域南方に大型ショッピングセンターが開業したことにより利便性の向上も見られることから、業者によるミニ分譲地等には強気の販売価格設定も散見されるなど、地価はやや強含みで推移している。土地は８００万円程度の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は河北町の時点の新しいものが多い４事例から導出され、補修正・要因比較は小さく、町村部の事例収集の限界から、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し、他の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺では貸家や共同住宅等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることなどから収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寒河江駅北東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	115.2 坪 (381 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西村山郡河北町山形県西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	275 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５５～６３年に区画整理された住宅地域
街路	基準方位北、１０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地や現況農地も見られるが、住宅地としてほぼ熟成し、周辺には学校、公共施設等が存し、令和２年には大型ショッピングセンターが開業し、生活利便性の向上が見られ、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (2)区画整理済みの住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地域南方への大型商業施設の進出による地域周辺の利便性向上等により、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、世帯数は微増傾向にある。住宅着工数は減少傾向、宅地の取引件数、取引面積は令和３年は増加したが、令和４年に入り減少傾向。 (2)地方圏の町村部においては、ウィズコロナの浸透等による人流の増加は限定的であり、むしろ人口減少や物価上昇等による影響がより大きい。
地域要因
(1)大型ショッピングセンター開業による、生活利便性の向上が観察される。 (2)地域南方に大型ショッピングセンターが開業したことなどから利便性が向上し、周辺住宅地の人気も高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,887 円／平米 5万9,134 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,128 円／平米 6万9,849 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,363 円／平米 7万626 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,229 円／平米 6万3,571 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,852 円／平米 6万2,325 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,570 円／平米 7万1,310 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,197 円／平米 6万3,465 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,026 円／平米 6万2,900 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,093 円／平米 6万9,733 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,485 円／平米 3万1,357 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,531 円／平米 5万7,957 円／坪
標準価格 平米 坪	2万920 円／平米 6万9,162 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情