路線価 (2023) 山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 西村山郡河北町山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番
価格時点	2023 年
駅名	寒河江駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	561万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	564万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円／坪 1平米 2万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河北町及び村山地域の商業地全体に及び、広域的である。需要者の中心は河北町の自営業者がほとんどで、他市町からの事業者は少ない。背後地人口の減少や、町内及び周辺市の郊外型大型商業施設への顧客の流出により、集客力は低下し、需要は減少している。商業地域の取引は稀で、需要の中心となる価格帯は見出せないほか、民間の貸店舗や貸事務所はほとんど見受けられない。 (2) 同一需給圏は概ね河北町の商業地域を中心に、隣接する村山地方の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は地元の個人事業者等である。長年に及んだ地価下落により、周辺住宅地地価と比較して割安感が出ているほか、併用住宅地としての需要も見込まれる。また町役場の新庁舎が開庁し、中心地機能維持の見通しが立ったことによる人流の回復等も期待される。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、民間の貸店舗や貸事務所が見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は商業地取引は少なく、住商混在地を含む河北町の時点の新しいものが多い４事例から導出され、要因比較は小さく、町村部の事例収集の限界から、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺では貸店舗や貸事務所等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自用目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寒河江
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西村山郡河北町山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	254 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	河北町中心部の既成商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後地人口の減少、町内及び周辺市の郊外型大型商業施設への顧客流出により、既成商業地域の需要は少なく、地価は今後も下落傾向が継続すると予測される。 (2)旧来からの町の中心商業地域であり、今後とも低層店舗住宅併用地として推移するものと予測する。役場庁舎の新築により中心地機能が維持されることとなり、地価の下落傾向は漸次弱まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、世帯数は微増傾向、郊外のショッピングセンターが集客力を増し、中心部の既成商業地域は空洞化が進行している。 (2)地方圏の町村部においては、ウィズコロナの浸透等による人流の増加は限定的であり、むしろ人口減少や物価上昇等による影響がより大きい。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はない。 (2)町役場新庁舎が開庁し、中心地機能の維持に寄与している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,068 円／平米 5万9,733 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,978 円／平米 5万9,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,998 円／平米 6万6,113 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,707 円／平米 2万8,785 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,124 円／平米 5万3,306 円／坪
標準価格 平米 坪	2万514 円／平米 6万7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,587 円／平米 5万8,143 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,984 円／平米 7万2,679 円／坪
標準価格 平米 坪	2万957 円／平米 6万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡河北町
地域	山形県西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,992 円／平米 8万5,930 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,754 円／平米 8万1,837 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,598 円／平米 7万8,015 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情