路線価 (2023) 山形県最上郡金山町大字金山字町浦411 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 最上郡金山町山形県最上郡金山町大字金山字町浦４１１番
価格時点	2023 年
駅名	真室川駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	686万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	686万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円／坪 1平米 1万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は金山町の商業地及び商住混在地を中心に、最上地域の市町村の商業地及び商住混在地を含み広域的である。需要者は地元の法人や個人事業者等が中心であり、町外からの流入はほとんど見られない。背後地人口の減少、店舗経営者の高齢化、後継者不足等を背景に商況は低迷しており、需要は低調となっている。取引自体が少なく、規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね金山町を中心に最上郡町村部の商業地域、商住混在地域の圏域。需要者の中心は地縁的にこだわりのある個人又は法人事業者であり、町外からの新規出店を考えている需要者は少ない。人口の減少及び高齢化が進行し、また新庄市等の大型店に顧客の流出傾向が強まっていることから、当該既存商業地の需要は衰退的傾向が続いている。取引は少なく価格にもばらつきがみられ、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺は自用の店舗、店舗併用住宅を中心とする既成商業地域であり、貸店舗、貸事務所等は見られず賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例に基づいており実証的かつ説得力を有する。以上より本件では、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 貸事務所や貸店舗等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。周辺地域において自用目的の取引が主であることから、金山町を中心に広域的な地域における多数の取引事例を収集して求められた比準価格は、市場性の観点から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を採用し、他の標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	真室川駅北東方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	154.9 坪 (512 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ町役場近くの中心商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	75 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	最上郡金山町山形県最上郡金山町大字金山字町浦４１１番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	33 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	75 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。背後地人口の減少や事業者の高齢化、町外への顧客流出等により商況は低迷しており地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)人口、世帯数の減少に歯止めがかからず、高齢化が進行しているほか、新庄市等への顧客流出に伴い、近隣地域周辺の商況は縮小傾向にあり、地価は下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。 (2)人口、世帯数は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱く、住宅地、商業地ともに需要は弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡金山町
地域	山形県最上郡金山町大字金山字町浦４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,488 円／平米 4万4,591 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,205 円／平米 4万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,205 円／平米 4万3,656 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡金山町
地域	山形県最上郡金山町大字金山字町浦４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,415 円／平米 1万4,596 円／坪
推定価格 平米 坪	6,231 円／平米 2万600 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,779 円／平米 3万8,941 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡最上町
地域	山形県最上郡金山町大字金山字町浦４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,071 円／平米 3万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,238 円／平米 4万3,765 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,265 円／平米 4万3,854 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	新庄市
地域	山形県最上郡金山町大字金山字町浦４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,839 円／平米 7万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,791 円／平米 7万8,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,411 円／平米 4万4,337 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情