路線価 (2023) 山形県最上郡最上町大字向町字愛宕前863-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 最上郡最上町山形県最上郡最上町大字向町字愛宕前８６３番１０
価格時点	2023 年
駅名	最上駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	258万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,299 円 1平米 7,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	258万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,332 円／坪 1平米 7,360 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね最上町内の住宅地域全域。広域的には最上郡内の町村の住宅地域も含む。需要者の中心は最上町居住者であり、町外からの転入者は少ない。町により定住促進住宅等の供給が行われているが、人口の減少傾向に歯止めをかけるまでには至らず、直近１年間で年率３％超の減少率となっている。高齢化の進行も顕著であり、過疎化が進んでいる。取引自体が僅少であり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い。 (2) 同一需給圏は最上町を中心とする最上郡内の住宅地域である。需要者は最上町居住者が大半で他市町村からの転入者は少ない。人口減少や高齢化が進むなか町による定住促進の取り組み等もあって世帯数の減少程度は比較的緩やかであるものの住宅地需要は弱含んでいる。不動産取引、新築の戸建物件はともに少ないことから市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の貸家は公営住宅で、民間アパート等の収益物件はない。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は最上町の住宅地で実際に成約した取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域はアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場が形成されているとはいい難く収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。以上より、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	最上駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	最上郡最上町山形県最上郡最上町大字向町字愛宕前８６３番１０
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当分の間現状のまま推移するものと予測する。 (2)町の人口減少と高齢化が進んでいるものの、当該地域は小学校にほど近い住宅地域であり今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,299 円 1平米 7,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,332 円 1平米 7,360 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,299円 1平米 7,350円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 2万4,597円 1平米 7,440円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,332円 1平米 7,360円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万4,597円 1平米 7,440円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。 (2)最上町は世帯数の減少程度は比較的緩やかであるものの人口減少と高齢化は一貫して進行している。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡最上町
地域	山形県最上郡最上町大字向町字愛宕前８６３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,017 円／平米 1万9,892 円／坪
推定価格 平米 坪	5,852 円／平米 1万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	6,688 円／平米 2万2,111 円／坪
査定価格 平米 坪	6,890 円／平米 2万2,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡最上町
地域	山形県最上郡最上町大字向町字愛宕前８６３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,848 円／平米 2万9,251 円／坪
推定価格 平米 坪	9,040 円／平米 2万9,886 円／坪
標準価格 平米 坪	7,861 円／平米 2万5,988 円／坪
査定価格 平米 坪	8,100 円／平米 2万6,779 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡最上町
地域	山形県最上郡最上町大字向町字愛宕前８６３番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,131 円／平米 2万3,575 円／坪
推定価格 平米 坪	7,024 円／平米 2万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	6,886 円／平米 2万2,765 円／坪
査定価格 平米 坪	7,090 円／平米 2万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情