路線価 (2023) 山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川141-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 最上郡真室川町山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
価格時点	2023 年
駅名	真室川駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	618万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	622万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね真室川町を中心とする最上郡の各市町村の商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元の自己の業務用の商業事業者である。町中心部に位置する既成商業地域であるが、新庄市の郊外路線商業地域等への顧客流出は依然として続いており、消費者の減少、後継者問題等により、衰退傾向が続いている。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね真室川町を含む最上郡の各町村部の商業地域及びこれに準ずる地域。需要者の中心は、同町同一需給圏内の個人事業者又は法人事業者であり、他の圏域からの需要はほとんどない。新庄市の商業施設へ顧客が流出しており、真室川町内の商業地への需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町中心部に位置する当地域は、貸店舗や貸事務所等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用の目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、取引事例が少ない事から隣接する金山町、最上町を含む現実に成立した取引事例５事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 真室川町内は賃貸市場が成立しているとは言えないため、収益価格は求めることができなかった。真室川町内および最上地方における同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性の高い価格である。実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真室川駅北方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	149.4 坪 (494 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	医院兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅に医院等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	最上郡真室川町山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
標準地の範囲
東	35 m
西	25 m
南	120 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	24 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町中心部に位置する既成商業地域
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部に位置する既成商業地域であるが、近隣市への顧客流出は依然として続いており、消費者の減少、後継者問題等により、衰退傾向が続いている。このため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (2)町中心部の商業地域であり、町全体として人口減少、高齢化が進行している。また新庄市等の商業施設へ顧客が流出していることから、今後も地価は下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口、世帯数は減少傾向である。町内の既成商業地では近隣市の郊外路線商業地域等に客足が奪われている。 (2)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡真室川町
地域	山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,803 円／平米 2万5,797 円／坪
推定価格 平米 坪	7,306 円／平米 2万4,154 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,468 円／平米 4万1,219 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｋ２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡真室川町
地域	山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,860 円／平米 2万5,985 円／坪
推定価格 平米 坪	5,932 円／平米 1万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,541 円／平米 4万1,461 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡最上町
地域	山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,071 円／平米 3万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,238 円／平米 4万3,765 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,524 円／平米 4万1,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡最上町
地域	山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,131 円／平米 2万3,575 円／坪
推定価格 平米 坪	7,024 円／平米 2万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,665 円／平米 4万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	最上郡金山町
地域	山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,415 円／平米 1万4,596 円／坪
推定価格 平米 坪	6,200 円／平米 2万497 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,302 円／平米 4万670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情