路線価 (2023) 山形県東置賜郡川西町大字上小松字宮町3306-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東置賜郡川西町山形県東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１
価格時点	2023 年
駅名	羽前小松駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	183万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,605 円 1平米 9,560 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	182万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,506 円／坪 1平米 9,530 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川西町及びその周辺市町の住宅地域で、主たる需要者は居住目的のエンドユーザーである。羽前小松駅東側やメディカルタウン構想の新興住宅地へ需要がシフトし、既存の住宅地の需要は低下し、供給は同駅西側の分譲、同構想の分譲が継続中である。既存エリアの近隣地域の選好は低いと思料する。取引が僅少で、規模が多様であるため取引相場を把握し難いが、土地は１００万円～７００万円程度の取引が多く、新築の戸建物件の分譲等は見られない。 (2) 同一需給圏は概ね川西町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は川西町に居住する一次取得者であり、他市町からの転入は少ない。市街地西部の既成住宅地域であり、役場跡地の再開発計画による中心市街地再活性化への期待感がある一方、昨年夏の豪雨被害により主たる需要者が受けた心理的影響は大きく、周辺住宅地の需要は低調である。土地は２００万円程度の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は羽前小松駅西側エリアの代替性が高いものを採用しており、有用な基礎資料に立脚し、各事例の規範性の優劣を判定の上試算した比準価格は市場の実勢を反映し、規範性が高い。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺では貸家や共同住宅等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽前小松駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、小売店舗、工務店等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東置賜郡川西町山形県東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１
標準地の範囲
東	200 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道背後に多様な画地が自然発生的に貼り付いた混在住宅地域
街路	基準方位北、６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅の店舗閉鎖が見られるが、他用途への転換や建替えは見られず、現状が継続すると予測される。不動産需要は低迷しており、新興住宅地域と比べ当地域の選好は低く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの既成住宅地域であり、今後とも戸建住宅地として推移するものと予測する。豪雨災害に見舞われたことの需要者心理への影響は大きく、選好性は低下しており、地価は下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,605 円 1平米 9,560 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,506 円 1平米 9,530 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,605円 1平米 9,560円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 3万2,101円 1平米 9,710円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,506円 1平米 9,530円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万2,101円 1平米 9,710円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新設住宅着工は減少、人口は減少、世帯は微減、土地取引件数は直近で増加している。町北部でメディカルタウン計画が進行中。 (2)地方圏の町村部においては、ウィズコロナの浸透等による人流の増加は限定的であり、むしろ人口減少や物価上昇等による影響がより大きい。
地域要因
(1)地域一帯で豪雨浸水被害が発生した。そのほか、地域要因に特別な変動は見受けられない。 (2)昨年夏の豪雨災害に見舞われており、復興途上である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３Ｃ３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東置賜郡川西町
地域	山形県東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,599 円／平米 6万4,794 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,028 円／平米 6万2,907 円／坪
標準価格 平米 坪	9,931 円／平米 3万2,832 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東置賜郡川西町
地域	山形県東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	725 円／平米 2,397 円／坪
推定価格 平米 坪	6,472 円／平米 2万1,396 円／坪
標準価格 平米 坪	9,299 円／平米 3万742 円／坪
査定価格 平米 坪	9,480 円／平米 3万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ２Ｃ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東置賜郡川西町
地域	山形県東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,174 円／平米 2万411 円／坪
推定価格 平米 坪	8,650 円／平米 2万8,597 円／坪
標準価格 平米 坪	9,291 円／平米 3万716 円／坪
査定価格 平米 坪	9,480 円／平米 3万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情