路線価 (2023) 山形県東置賜郡川西町大字上小松字西五日町3488-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東置賜郡川西町山形県東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	羽前小松駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川西町及びその周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人、個人事業者等が想定される。人口の減少、郊外の大型商業施設の集客、役所の移転を背景に、駅西エリアの既成商業地域の需要は低迷し、近隣地域もその典型的な地域である。閉鎖店舗が目立ち、将来の潜在的な売り物件も含めると供給過多と思料する。取引が僅少で、画地の規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね川西町の商業地域及び商住混在地域を中心に隣接市町の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は地元の個人事業者等である。町役場が郊外に移転したことにより中心商業地域に空洞化が生じ、顧客流出が続いているが、役場庁舎跡地の再開発計画による中心市街地再活性化への期待感も出ている。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は場所的代替性が認められる事例を採用しており、有用な基礎資料に立脚し、それぞれ適切な補正を施して試算した比準価格は市場の実勢を反映し、規範性が高い。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺では貸店舗や貸事務所等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自用目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽前小松駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	194.8 坪 (644 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東置賜郡川西町山形県東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	川西町の旧来からの中心商業地域
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗の閉鎖、繁華性の衰退が目立つが、他用途への転換等は見られず、現状が継続すると予測する。周辺の役場跡地の動向が注目される。需要は低迷し、当地域はその傾向が顕著で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの町の中心商業地域であり、今後とも低層店舗住宅併用地として推移するものと予測する。役場庁舎跡地の再開発計画に期待感もあるが、計画の具現化、事業進捗までは、地価の下落基調は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新設住宅着工は減少、人口は減少、世帯は微減、土地取引件数は直近で増加している。町北部でメディカルタウン計画が進行中。 (2)地方圏の町村部においては、ウィズコロナの浸透等による人流の増加は限定的であり、むしろ人口減少や物価上昇等による影響がより大きい。
地域要因
(1)駅西側の既成地域の繁華性の低迷、衰退感の印象が強い。ただし、周辺で町役場跡地の今後の活用動向が注目されている。 (2)町が進めるメディカルタウン構想の進捗等により、中心部の衰退化が懸念されるが、役場庁舎跡地の再開発計画等への期待感も出ている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東置賜郡川西町
地域	山形県東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,074 円／平米 3万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,796 円／平米 3万8,998 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,632 円／平米 5万8,291 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東置賜郡川西町
地域	山形県東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,918 円／平米 2万2,871 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,636 円／平米 4万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,894 円／平米 5万2,546 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東置賜郡川西町
地域	山形県東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万579 円／平米 3万4,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,508 円／平米 3万8,045 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,621 円／平米 6万1,561 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情