路線価 (2023) 山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二2406-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 西置賜郡白鷹町山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
価格時点	2023 年
駅名	四季の郷駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	420万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,043 円 1平米 8,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	419万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,977 円／坪 1平米 8,160 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね白鷹町を中心として隣接市町の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は白鷹町に居住する一次取得者であり、隣接市町からの流入はほとんど見られない。人口及び世帯数がともに減少していることに加え、南方の鮎貝四季の郷地区において、民間による販売区画が未だ多く残っており、地価は弱含みで推移している。新築戸建はほぼ見られず、土地取引が中心。取引の中心となる価格帯は土地で３００～５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は一次的には町内の住宅地域一円で、二次的には隣接の長井市等も含み広域的である。需要者は町内居住者や地縁者等がほとんどで、他市町からの転入は少ない。町の人口減少が続き、高齢化率も県平均を上回る状況が続き、不動産需要の低迷が継続している。四季の郷地区での分譲も多くの販売区画が残っている。新築戸建の分譲はほとんどみられず、土地取引が中心である。需要の中心となる価格帯は、土地で３００～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 白鷹町内における同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性の高い価格である。これに対して、収益価格は、賃貸市場が成立しているとは言えないため、求めることができなかった。鮎貝地区の旧来からの住宅地域であることを踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用不動産が大半の住宅地域で、同一需給圏内の類似地域に係る代替競争関係にある取引事例から求めた比準価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、市場参加者及び最有効使用の観点から収益還元法は規範性がなく適用しなかった。町内居住者や地縁者等による自己使用目的の取引が中心の地域であり、市場実態を反映した取引事例による比準価格を妥当と認め採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	四季の郷駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	155.2 坪 (513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西置賜郡白鷹町山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	490 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。人口、世帯数とも減少傾向で、南方の鮎貝地区では空地が残り供給過多であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外部の旧来からの既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。町の人口減少が続き、高齢化率も県平均を上回る状況が続き、不動産需要は低調である。今後も地価は下落基調で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,043 円 1平米 8,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,977 円 1平米 8,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,043円 1平米 8,180円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,977円 1平米 8,160円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内では人口減少、高齢化の進行が継続しており、雇用情勢はやや改善傾向にあるも新型コロナの影響から個人消費に弱い動きが見られる。 (2)白鷹町の人口・生産年齢人口の減少率、高齢化率はいずれも県平均を大幅に上回る状況が続いており、町内の不動産需要は低調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西置賜郡白鷹町
地域	山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,964 円／平米 9,799 円／坪
推定価格 平米 坪	4,902 円／平米 1万6,206 円／坪
標準価格 平米 坪	7,003 円／平米 2万3,152 円／坪
査定価格 平米 坪	7,140 円／平米 2万3,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西置賜郡白鷹町
地域	山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,411 円／平米 3万7,725 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,056 円／平米 3万6,551 円／坪
標準価格 平米 坪	8,159 円／平米 2万6,974 円／坪
査定価格 平米 坪	8,320 円／平米 2万7,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西置賜郡白鷹町
地域	山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,600 円／平米 1万8,514 円／坪
推定価格 平米 坪	5,544 円／平米 1万8,328 円／坪
標準価格 平米 坪	6,351 円／平米 2万996 円／坪
査定価格 平米 坪	6,480 円／平米 2万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西置賜郡白鷹町
地域	山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,800 円／平米 2万2,481 円／坪
推定価格 平米 坪	6,725 円／平米 2万2,233 円／坪
標準価格 平米 坪	7,318 円／平米 2万4,193 円／坪
査定価格 平米 坪	7,460 円／平米 2万4,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ３２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西置賜郡白鷹町
地域	山形県西置賜郡白鷹町大字鮎貝字粡町二２４０６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,218 円／平米 2万557 円／坪
推定価格 平米 坪	6,029 円／平米 1万9,932 円／坪
標準価格 平米 坪	8,180 円／平米 2万7,043 円／坪
査定価格 平米 坪	8,340 円／平米 2万7,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情