路線価 (2023) 山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬105-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東田川郡三川町山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５
価格時点	2023 年
駅名	藤島駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	505万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	505万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円／坪 1平米 1万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三川町と隣接市町における住宅地域で特に代替競争関係が認められるのは三川町内の住宅地域。需要者の中心は三川町居住者であるが、町内はニュータウン開発が比較的活発で鶴岡市と酒田市との中間に位置する地理的条件や大型ＳＣが立地する利便性等の理由により転入者の割合も比較的高い。市場の中心となる価格帯は、土地代として４００～７００万円程度、新築戸建１９００～２２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、三川町と隣接市町における住宅地域全域である。需要者の中心は三川町内の居住者であるが、一部町外からの転入も見られる。庄内地方の中心である鶴岡市と酒田市の中間に位置し、立地条件は良好である。また、大型ショッピングセンターが立地し、生活利便性等も高い。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～７００万円、新築戸建住宅は２，０００万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場が形成されているとはいい難く収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。以上より、比準価格を標準とし他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は町中心部に位置する既成住宅地域であり、アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を重視し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	藤島駅北西方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	102.5 坪 (339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東田川郡三川町山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	10 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	20 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特別の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)町内中心部に近い生活利便性の高い住宅地域であり、今後も地価はやや上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三川町は人口微減傾向、世帯数は増加傾向で推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直しつつある。 (2)町内中心部に近い利便性の高い住宅地域と、郊外の農家集落地域で、地価の二極化が緩やかに進行している。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因の特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡三川町
地域	山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万581 円／平米 3万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	9,797 円／平米 3万2,389 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,877 円／平米 4万5,877 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡三川町
地域	山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,357 円／平米 2万4,322 円／坪
推定価格 平米 坪	7,213 円／平米 2万3,846 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,635 円／平米 4万5,077 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡三川町
地域	山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,618 円／平米 7万4,775 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,527 円／平米 4万8,026 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡三川町
地域	山形県東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,679 円／平米 5万5,141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,352 円／平米 5万4,060 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,825 円／平米 4万9,011 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情