路線価 (2023) 北海道札幌市南区藤野4条11-239-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 8300m
路線価
1坪当たり	1坪 2万9,754 円
1平米当たり	1平米 9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	235万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	233万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円／坪 1平米 1万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当区南西部、石山地区から簾舞地区にかけての住宅地域一円である。需要者の中心は当市在住の個人であり、宅地の需給動向については長期に亘って低迷していたが、近年においては弱含みないしは横這いから上昇に転じている。市場の中心価格帯としては不鮮明であるが、単価１１，０００円前後、総額２，３００，０００円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は主として藤野地区山側、南陵高校周辺の高台住宅地域である。需要者は市内の居住者が大半を占める。当該地域は藤野通の背後、スキー場にも近い郊外住宅地で急峻な坂もあり、国道沿いの大型商業施設からは若干遠く、買い物等の面で利便性がやや劣り近時の地価は弱含み基調。但し、昨今は金融緩和の影響もあり横ばい～やや上昇の動きとなっている。中心価格帯は土地が対象地と同規模で２３０万円程度、新築の戸建住宅は２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格を得た。収益価格と積算価格は後記により得られなかった。比準価格は実際に取引された事例との比較によって得られたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。よって、鑑定評価額は比準価格を採用するのが相当と判断して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は藤野地区山側エリアに位置する傾斜地に位置する郊外住宅地域で、地下鉄駅からの接近性、買い物の便宜の点、冬季間の除雪・車輌通行等の面から、地域内にあっては自用目的の取引が殆どである。アパート・戸建住宅の賃貸需要は少なく、賃貸市場は未成熟である。よって収益価格は試算せず、ここでは代表標準地からの検討結果を踏まえ、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を中心に、対象地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真駒内駅南西方
距離	8300 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ藤野通背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 (2)周辺地域はフッヅスノーエリアに近く、一般住宅が建つ藤野通背後の丘陵地上の閑静な住宅地域。今後とも郊外住宅地としての地域要因を維持すると予測。地価水準は当面、概ね横這い～やや上昇傾向で推移すると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和と住宅ローン諸政策等の継続により、不動産に対する需要は堅調に推移している。 (2)昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)特にない。 (2)閑静な郊外住宅地である当地であるも丘陵地上で駅から距離もあり、従前の地価は弱含みにあったが、現在は一般的要因の影響もあり安定傾向にある。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,171 円／平米 1万7,095 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,196 円／平米 4万320 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,196 円／平米 4万320 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,821 円／平米 4万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,084 円／平米 3万9,950 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,283 円／平米 3万7,302 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,140 円／平米 3万6,829 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,140 円／平米 3万6,829 円／坪
標準価格 平米 坪	1万401 円／平米 3万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	54 ％
基準容積率	125 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,152 円／平米 4万175 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,798 円／平米 3万9,004 円／坪
標準価格 平米 坪	9,089 円／平米 3万48 円／坪
査定価格 平米 坪	9,630 円／平米 3万1,837 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情