路線価 (2023) 山形県東田川郡庄内町余目字興野47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東田川郡庄内町山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
価格時点	2023 年
駅名	余目駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	611万 円 (531 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	605万 円 (531 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね庄内町を中心とする庄内地方の各市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に庄内町居住者であり、隣接市町からの転入は少ない。農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、人口減少、高齢化が進んでいるものの、一定の住宅需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～８００万円程度、新築戸建住宅はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏は概ね旧余目町全域の圏域。需要者の中心は、庄内町居住者の住替えのほか世帯分離による取得が多く、一部、隣接市町からの転入者も認められる。旧余目町の中心部付近に存する既成住宅地域であり、地域周辺では、民間業者の小規模開発による住宅地供給が存する一方、旧立川町等郊外部では需給ともに停滞している。需要の中心となる価格帯は、土地で５００万から８００万円程度、新築戸建の物件は殆ど見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) アパート等の収益物件は存せず、賃貸市場が成立していないほか需要も見込まれないため収益還元法は適用できなかった。一方、周辺地域では自用目的の取引が多くを占め、旧余目町における多数の代替性の高い取引事例から求められた比準価格は、実証的で信頼性は高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられ市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	余目駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	160.6 坪 (531 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模農家住宅の中に寺院等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東田川郡庄内町山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
標準地の範囲
東	35 m
西	50 m
南	170 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	余目バイパス背後の農家住宅を中心とする既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)余目バイパス背後の農家住宅を中心とする既成住宅地域で、町内中心部の住宅地域と比較して選好性は劣るものの、一定の需要が見込まれることから、今後、地価は横這い基調で推移するものと予測される。 (2)町中心部付近の既成住宅地域で、地価に影響を与える変動要因は見受けられず、今後とも地価はやや下落から概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内中心部に近い利便性の高い住宅地域と、郊外の農家集落地域で、地価の二極化が緩やかに進行している。 (2)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、世帯数は直近で微増傾向にある。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。人口減少が継続しており、特に旧来からの既成住宅地域への需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡庄内町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,495 円／平米 3万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,270 円／平米 3万7,259 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,060 円／平米 3万6,564 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡庄内町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,700 円／平米 1万8,844 円／坪
推定価格 平米 坪	5,506 円／平米 1万8,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,353 円／平米 3万7,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｋ１５０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡庄内町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,120 円／平米 3万6,763 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,021 円／平米 3万6,435 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｋ１５０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡庄内町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,675 円／平米 3万8,598 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,446 円／平米 3万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,680 円／平米 3万8,614 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情