路線価 (2023) 山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地219 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 東田川郡庄内町山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
価格時点	2023 年
駅名	余目駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	733万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	730万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円／坪 1平米 2万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね庄内町を中心とする庄内地方の各市町の商業地域の圏域である。需要者の中心は庄内町内における地元法人、個人事業者等である。庄内町中心部に位置する既成商業地域であるものの、近隣市町の郊外型大型店舗及び郊外路線商業地域等への顧客流出は依然として継続しており、中心商業地への需要は低迷している。利用目的等により負担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね庄内地方一円の旧来からの商業地域を中心とする圏域で、特に旧余目町の店舗や店舗併用住宅が存する地域。需要者の中心は旧余目町関係の法人又は個人事業者であり、他地区からの新規の進出は少ない。旧４７号線沿線の路線商業地域では新規出店も見られるが、旧中心部では空店舗や更地が散見されなど需要は弱含みである。商業地の取引は少なく、取引される価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯を見出すのに吟味を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は町内中心部に位置するものの、貸店舗や貸事務所等の収益物件はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、取引事例が少ないものの、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 貸事務所や貸店舗等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。周辺地域において自用目的の取引が主であることから、余目地区を含む広域的な地域における多数の取引事例を収集して求められた比準価格は、市場性の観点から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	余目駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東田川郡庄内町山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
標準地の範囲
東	35 m
西	50 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	33 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町内中心部に位置する既成商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町内中心部に位置する既成商業地域であるが、近隣市町の郊外型大型店舗等への顧客流出は継続しており、需要は低迷し、今後も地価は下落基調で推移するものと予測される。 (2)余目地区の大型店舗のほか、隣接酒田市の大型商業施設に顧客が流出し、旧来からの既成商業地域の商況は弱含みであり、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近隣市町に存する郊外型の大型商業施設への顧客流出が進行し、町内中心商業地の商況は低迷している。 (2)世帯数は直近で微増傾向にあるが、人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱い。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。幹線道路沿線の大型店舗に顧客が流出している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡三川町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,618 円／平米 7万4,775 円／坪
標準価格 平米 坪	2万656 円／平米 6万8,289 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡三川町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,679 円／平米 5万5,141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,352 円／平米 5万4,060 円／坪
標準価格 平米 坪	2万543 円／平米 6万7,915 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡庄内町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,683 円／平米 4万8,542 円／坪
標準価格 平米 坪	2万564 円／平米 6万7,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	東田川郡庄内町
地域	山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万114 円／平米 6万6,497 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,720 円／平米 6万5,194 円／坪
標準価格 平米 坪	2万563 円／平米 6万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情