路線価 (2023) 福島県福島市宮下町106-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市宮下町１０６番２
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,980万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部に位置する生活利便性が良好な住宅地域一円と認められる。需要者の中心は市内の第一次取得者で、住替を目的とする富裕層からの需要も存する。利便性良好な中心部の住宅地域では底堅い需要がある一方で、供給が少ないため市場滞留期間が短く、総額に拘らない高値の取引も見られる。取引の中心価格帯は、土地３００㎡で２５００万円程度、新築戸建住宅は施工主体等により価格帯が異なるものの概ね３５００～４０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は福島市中心市街地の住宅地域一円であり、特に中心商業地域周辺の住宅地域と代替性が高い。地価水準が上位のため、建築費上昇により土地建物の総額が大きくなっており、需要者の中心は市内在住の一次取得者層であるが、一定の規模を有する宅地は富裕層向け、分割されたやや規模の小さい宅地は単価はやや割高だが総額が抑えられ一般向けに供給されているという状況が見られる。中心市街地は自然災害リスクが少ないエリアでもあり、需要は底堅い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市内中心部住宅地の取引事例から求められ、客観的且つ実証的である。また周辺にはアパート等が見られるため収益価格も試算したが、土地価格に見合う賃料水準を確保出来ず、収益価格は低位に試算された。周辺では収益目的よりも品等と生活利便性を重視した自己使用目的での取引が支配的と判断される。よって市内中心部の住宅市場動向を踏まえ、収益価格は参考に留め、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法の適用においては、概ね新しい信頼性を有する事例を採用することができたことから、比準価格は市場実態が直接的に反映された説得力を有する価格である。周辺に賃貸物件も存することから収益還元法も適用したが、当地域は収益性が追求される地域特性ではなく、収益価格の説得力は低い。よって収益価格は参考に留め、指定基準地の価格からの検討を踏まえ、単価と総額の関係に留意し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、高校等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市宮下町１０６番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	130 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	公共施設等に近接し、生活利便性の良好な中心部に位置する住宅地域
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部における旧来からの熟成した住宅地域で、幹線道路との接続性や生活利便施設との接近性等の条件が良好である。安定的な需要が存するものの物件の供給は継続して少なく、地価は強含みで推移すると予測される。 (2)中心商業地域や有名小学校に近いことから需要は底堅い。地域品等、自然災害に対する安全性、物件不足から、昨今の社会情勢下においてもやや高値で売れる期待が持てる地域であり、やや上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 28万349円 1平米 8万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 28万349円 1平米 8万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。 (2)福島市中心部の供給は慢性的な不足。固定金利の上昇が見られるが未だ低い水準。様々な物価が上昇傾向にあり、不動産市場への影響が懸念される。
地域要因
(1)福島市内中心部において旧来より生活利便性が良好な住宅地域を形成しており、今後も堅調な宅地需要が見込まれる。地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はないが、中心部の交通接近条件が類似する位置の売り物件の価格設定には、強気の姿勢が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。内水の浸水想定は基礎高未満となっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市宮下町１０６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,922 円／平米 28万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,072 円／平米 27万7,942 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市宮下町１０６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,205 円／平米 35万1,114 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,040 円／平米 34万3,956 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,845 円／平米 28万7,110 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市宮下町１０６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,868 円／平米 30万7,022 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,518 円／平米 30万9,171 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,613 円／平米 27万3,119 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市宮下町１０６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,553 円／平米 31万2,592 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,469 円／平米 29万5,785 円／坪
標準価格 平米 坪	9万556 円／平米 29万9,378 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情