路線価 (2023) 福島県福島市丸子字沢目23-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市丸子字沢目２３番１１
価格時点	2023 年
駅名	卸町駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	879万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	881万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円／坪 1平米 5万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市北部を中心とする郊外住宅地域で、主な需要者は市内居住者である。近隣地域及びその周辺は、立地や利便性に着目した宅地開発がコンスタントに行われてきたエリアであるが、開発素地の減少等に伴いそのペースは鈍化している。但し、超低金利の継続とコロナ禍を契機とした戸建住宅の選好性増大により土地需要は安定的に推移しており、需要の中心は、土地で１，０００万円前後、新築の戸建てで３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人で、市外からの転入も少数見られる。コロナ禍以降取引件数は減少傾向にあるものの、市街地や商業施設への利便性が高く、相応の需要は見られる地域である。土地価格は１６５～２４０㎡で９００～１，３００万円程度であるが、建物価格が上昇傾向にあり、新築戸建の分譲は３，０００～３，５００万円程度が中心でさらなる上昇傾向も見られている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格及び積算価格が試算できなかったので、比準価格のみ求めた。近隣地域は、中心部への接近性に恵まれた居住環境良好な住宅地域で、利便性や快適性を重視した価格形成がなされている。比準価格は、同様の指標が重視される郊外戸建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を適正に反映している。また、当該価格は、代表標準地の価格とも均衡を得ているので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 小規模画地が中心で経済合理性の成立する収益利用は想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は取引が比較的安定して見られる住宅地域で規範性の高い事例を収集し得たことから精度が高く、代替競争物件の価格水準との比較が重視される自用住宅の価格形成との適合性も高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	卸町駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に、アパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市丸子字沢目２３番１１
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	40 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地とは松川を介した北岸の住宅地域で、洪水浸水想定区域に近接
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路や店舗等に近い利便性が好感され今後も安定的な需要が見込めるものの、市内世帯数の伸び率鈍化や建築費上昇等の一般的要因から地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (2)街路は複雑であるが大通り部分には利便施設が充実しており、当面は現況を維持するものと予測。需要の勢いはなくなっているものの比較的選好される地域であり、地価は当面は横ばい程度に落ち着くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念はあるが、超低金利を背景に立地や利便性の良好な地域を中心に需要は堅調に推移している。 (2)建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向が見られており、地価の足かせとなっている。
地域要因
(1)商業施設や幹線道路への接近性に恵まれ、安定的な競争力を保持している。 (2)小規模な開発や老朽建物の更新は見られているが、地域要因を変動させるほどの要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はないが、手頃な総額から良好な競争力を維持している。 (2)整形の小規模地であり、値頃感から一定の需要は保たれている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市丸子字沢目２３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,873 円／平米 17万1,492 円／坪
推定価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,993 円／平米 16万1,971 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市丸子字沢目２３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,491 円／平米 14万475 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,534 円／平米 14万617 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,229 円／平米 16万2,751 円／坪
査定価格 平米 坪	5万700 円／平米 16万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市丸子字沢目２３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万515 円／平米 16万7,003 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,799 円／平米 15万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	5万796 円／平米 16万7,932 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市丸子字沢目２３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,454 円／平米 18万3,331 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,472 円／平米 17万3,472 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,234 円／平米 18万2,604 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情