路線価 (2023) 福島県福島市仁井田字上仁井田11-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市仁井田字上仁井田１１番１
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	818万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	818万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市郊外の市街化調整区域内に位置する農家住宅を主とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する圏域内の居住者が主である。圏域内の住宅地域は周囲を農地が占めるようなを状況で、住宅地域としての熟成は総じて低い。ただし、市街地近郊で利便性が良好な地域については、比較的安定した価格水準を維持している。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は当市郊外部の市街化調整区域内住宅地域で、特に市街地南西部の地域との代替性が高い。需要者は、圏内に地縁性を有する地元居住者、農家等で圏外からの転入者は少ない。建築費高騰等の影響を背景に割安感のある郊外住宅地が選好される傾向が生じているが、市場の落ち着きに伴い調整区域内の取引は逓減傾向が顕著である。市街化調整区域内の既成住宅地の取引が少なく画地規模も様々であるため、取引の中心価格帯の把握は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の農家住宅を主とした郊外の集落地域で、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸住宅の想定が現実的でないことから収益価格は試算しなかった。また、取引は自用目的で収益物件は見られない状況にある。比準価格は同一需給圏内のうち市西部の郊外の市街化調整区域内の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内に存し賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は遠隔地の事例からの試算となったが、採用した事例について可能な限りの要因比較、分析を行って得られた価格で、市場の需給動向や地域の価格水準を適確に反映した価格と認められる。自己居住目的の取引が主で市場参加者が重視するのは市場流通価格であるため、当該比準価格を標準に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	105.3 坪 (348 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅、農家住宅等が混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市仁井田字上仁井田１１番１
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	16 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内の農家集落地域であるが、市街地から比較的近い
街路	基準方位　北　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内であるが、市街地に比較的近く一定の利便性を有する。農家集落としての性格から、不動産需要が弱いことを勘案すると、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の法規制により取引の主体は中古住宅で市場の動きは弱い。市街化調整区域内の既成住宅地であることから、現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費高騰等の物価高による影響も懸念されるが、市内の住宅地需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調な状態が続いている。 (2)コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益が改善しつつある。一方、資材価格や食料品等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳しさを増している。
地域要因
(1)市街地からは比較的近いが、農家集落であり発展的要因は見られない。 (2)地域要因に特段の変動はなく推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市仁井田字上仁井田１１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,104 円／平米 8万2,994 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,884 円／平米 7万5,655 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市仁井田字上仁井田１１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,209 円／平米 5万3,587 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,222 円／平米 7万6,772 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市仁井田字上仁井田１１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,012 円／平米 6万2,854 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,786 円／平米 6万2,107 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,810 円／平米 7万8,716 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市仁井田字上仁井田１１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,183 円／平米 6万113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,019 円／平米 5万9,571 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,838 円／平米 7万5,502 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情